来自 股票基金 2019-09-29 05:20 的文章
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二手楼房买卖市场观看心态浓 有中介称两月没卖

羊城晚报讯 记者张爱丽报道:消费者的观望情绪,使得广州一些房产中介压力增大。“我已经两个多月没有卖出去一套房了。”羊城晚报记者近日走访广州二手楼市时,有房地产中介人员表示,现在日子很难过。

在深圳科技园工作的 IT 白领小钟最近一段时间都在密集看房,2015 年年初购入首套房的他因为准备要二胎,早就考虑需要置换一套三房。关注了很长一段时间后,他认为,现在差不多到了出手的好时机。

成交周期不断拉长

2016 年 10 月深圳出台新一轮房地产调控政策,非本地户籍购房者的社保缴纳年限由 3 年改为 5 年,信贷要求也趋严,房地产市场由此进入了深度调整期。去年深圳又陆续出台 " 三价合一 " 政策和 "731 新政 ",后者对住宅、公寓分别执行不同年限的限售以及抑制离婚炒房等,楼市成交再度转冷。

“我们店现在可以用‘门可罗雀’来形容,很少有看房的登门,偶尔有租房的客户过来,”花都一房地产中介小刘日前和记者聊天时不断叹息,“今年以来买房的人不断减少,尤其是最近几个月,以刚过去的11月为例,我们店总共只促成了两套房成交,而且售价都比市场价低10%左右。”

但春节过后,随着房贷利率上浮比例下调等利好刺激,深圳房地产市场成交在增加,但各机构谨慎地将之称为 " 回暖 ",而非 " 火爆 "。

而南沙一地产中介的杨姓销售顾问则告诉记者,自己已两个多月没有卖出去一套房,而之前通常是两周左右或者20天左右可以卖一套房,市场好时更曾经一个月卖出五套房。

4 月 1 日,中原地产深圳研究中心发布的数据显示,3 月深圳新房住宅的成交套数为 3088 套,环比上升 141.4%;二手住宅成交 4551 套,环比上升 127.9%,同比虽下降 15.1%,但成交量为近半年新高。

广州链家的最新统计数据也显示,11月广州二手房的房源成交周期比10月增加8天,为91天。也就是说,差不多3个月才能卖出一套房。

2018 年,深圳新增常住人口 49.83 万。一方面,这意味着大量的刚需有待消化,另一方面,随着经济活力以及人口吸引力的增强,深圳的住房成为全国买家的资产配置标的之一。但在一系列房地产政策组合拳的作用下,投机行为得到了有效控制。

在广州二手房房源成交周期拉长的同时,库存房源也在攀升。记者日前查询广州链家官网发现,挂牌房源为30899套。而在今年1月仅为21000多套。这意味着,仅广州链家的二手房源库存量多了超四成。

目前,多方分析人士认为,在房住不炒的政策导向下,深圳的房地产市场难以再出现短期内价格大涨的局面。

事实上,广州的二手房源远不止这些。加上房天下和其他中介所代理的二手房源,市场上的房源数量众多。

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广州链家市场战略官周峰分析认为,目前不少改善型买家手握多套房源,为了换房,需抛售名下房产。此外,市场不断流传房产税的消息,加上市场低迷,不少业主不敢手握多套房产,因此很多房源被挂出。链家方面还表示,市场观望情绪浓厚,虽然不少业主有一定的议价空间,但买卖双方较难达成一致,导致房源去化难度较大。

中介一个月卖出 5 套房

中介优化门店“御寒”

小钟住在深圳宝安区,他告诉 21 世纪经济报道记者,最近看房的过程中,真的感觉到了市场回暖。" 一是放出来的房源多了,二是又开始遇到几拨人同时看同一套房的情况了,三是成交周期在变短,好一点的房源一个月内就卖出去了。"

值得一提的是,随着楼市步入冷静期,市场传出一些地区中介门店关闭或中介降薪的消息。不过羊城晚报记者近期走访广州二手楼市了解到,除个别门店关闭外,多数中介基本都在正常营业。

一位中介人士也佐证了小钟的感受。深圳合美居地产的赖沸新在龙岗区坂田街道,今年已是他从事房地产中介工作的第 13 个年头,他告诉 21 世纪经济报道记者,春节后行情确实好了不少,刚刚过去的 3 月,他卖出去了 5 套房,按佣金收入超过了 20 万。

不少中介在接受记者采访时都表示,已做好“过冬”的准备,虽然不会大规模关店,但正常的开源节流是必需的。一大型中介相关负责人告诉记者,今年年初,该公司便开始对一些成交能力不高的门店进行优化,对相关工作人员也进行了重新配置,同时通过提供更优质的服务来提升成交量。

Q 房网的数据显示,3 月深圳二手住宅成交量按周来计,分别为 884 套、993 套、1210 套、1274 套,环比分别上涨 -4.43%、12.33%、21.85% 和 5.29%。

一二手房价仍倒挂?

Q 房网指出,3 月的二手住宅成交量冲上 4000 套,月度 4551 套过户量,过户量已经是近半年月度峰值,市场回暖趋势明显。

二手房市场下行,一手房同样面对挤压。链家提供的数据显示,11月广州全市一手住宅网签量为4849宗,环比10月减少32.2%。

其中,像小钟这样的刚需是购房的主力人群。赖沸新说,以他了解的情况,基本上 60% 到 70% 是首次置业,30% 是换房。" 目前投资客还没有进场。"

价格方面,在部分外围区域放开限价后,一二手住宅倒挂的现象仍未改变。链家广州相关负责人赖红颖提供的数据显示,11月广州一手房成交均价约19677元/平方米,二手房成交均价约为33102元/平方米。不过,业内分析认为,一手房供应和成交主要集中在郊区,放开限价的也主要在郊区;二手房成交则集中在市中心,价格自然较郊区的一手楼高。

房贷利率的下调是一个直接的触发因素。融 360 大数据研究院的监测数据显示,2 月深圳首套房贷款平均利率为 5.46%,环比下降 1.97%;二套房贷款平均利率为 5.74%,环比下降 1.03%。

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其中,包括四大行在内的多家商业银行在深圳的首套房贷利率已经降至为基准利率上浮 5%,二套房贷利率调整为基准利率上浮 10%。而在去年,首套房利率一度比基准利率上浮 15%。

赖沸新告诉记者,额度也相对更宽松了,这对刚需而言构成了很大的利好。

但从 3 月最后一周的情况来看,Q 房网的数据显示,新房住宅共成交 363 套,环比急剧下跌 56.89%;此前的 3 个星期,新房住宅成交分别为 730 套、842 套和 842 套。

4 月 1 日,美联物业全国研究中心总监何倩茹向 21 世纪经济报道记者分析,从 2 月底开始市场的交易情绪高涨了一些,但到了 3 月下半个月又有所回落,接下来还需要继续观察 4 月能否延续成交畅旺的局面。

房价长期将趋稳

尽管成交量回暖,但价格基本维持稳定。小钟的感受是,量已经起来了,但价格还没有感觉到,甚至还碰到降价的情况。

赖沸新也说,他的生意主要集中在龙岗区毗邻华为总部的一个社区,最近成交的大多是卖得比较便宜的房子,有的业主甚至比最高点时降价了 150 万。

何倩茹指出,虽然成交活跃度有提升,但暂时还未发现业主涨价的情况,整体价格平稳。

中原地产的研究显示,从样本房源的价格涨跌区间来看,下滑的房源占比增多,下滑 0-5% 的房源占比为 24%,反映目前二手市场虽然有所回暖,但是降价出售比例在提高,价格优势是楼盘成交的关键。

这一定程度与投资整体受到抑制有关。2018 年,深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,被坊间称作 "731 新政 ",其中指出,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房;居民家庭新购买商品住宅限售 3 年,商务公寓限售 5 年;离婚 2 年内申请贷款首付将不低于七成等。

深圳本地一位国企开发商人士近日向记者表示,"731 新政 " 后,原本有强烈购买意向的买家都转向了观望,导致公司的一些热门项目销售情况大受影响。

" 此前深圳市场的投资客占比仍然很高,但 3 年或 5 年的限售时间对资金的占用时间太久,这对于抑制投资有明显的效果。" 该开发商人士介绍。

在记者的采访过程中,不同的采访对象提到的一个问题是,税费高。去年 3 月,深圳的 " 三价合一 " 政策正式落地,即二手房交易中的所有价格都统一(成交价、评估价以及网签价),并且按照这个价格来计税以及申请贷款。

一位买家说,这样一来税费甚至可能会翻一番,500 万的二手房税费可能会达到 30 万。

自 2015 年 10 月 1 日起,深圳按照《享受优惠政策普通住房价格标准》区分普通住宅与非普通住宅,划定的区分价格为罗湖区 390 万,福田区 470 万,南山区 490 万,盐田区 330 万,最低的坪山区为 200 万。而对于非普通住宅,在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。

赖沸新说,目前大家期待的是对 " 豪宅 " 重新界定,税费下降后,有望进一步触发刚需族出手。

而对于更长期的房地产市场发展趋势预判,何倩茹告诉记者,深圳作为人口持续流入的城市,需求旺盛,但短期内不会出现价格大涨的情况。

前述开发商人士也表示,房住不炒是长期的政策基调,深圳的房地产市场也将逐渐回归基本面,长期将趋于平稳。

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