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外国资本PE抄底北上海人民广播电视台深,中资再

买写字楼,PE们正伺机出手。

外资PE抄底北上广深

这一段时间,SOHO中国考虑以80亿美元出售办公大楼的消息在圈内流传。消息称,交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海至少8栋写字楼,总价值人民币500亿-600亿元。目前,谈判还处于初期阶段,最终的项目出售数量仍待定。

夸张点说,中资再不出手,北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。

而“绯闻”买家不是别人,正是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。据称,这次黑石与新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)组成买方团,收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。如果交易顺利,黑石的写字楼收购版图无疑又将添上浓厚重彩的一笔。

光是2019开年这3个月,以国际私募巨头黑石为首的买家,就已经撒出了200亿收楼。

事实上,PE巨头爱买写字楼,早已不是什么秘密。黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下,一些外资PE更是悄悄蜂拥而入,大肆抄底北上广写字楼。

黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

PE巨头的另一面:

不光黑石在买买买,凯德、基汇资本也是主流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。

募集180亿美元基金,买楼致富

外资PE入华收楼,大有豪华买手狂“撒币”的姿态。

对于写字楼这门生意,黑石已有着悠久的历史。

截至2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起,累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元,占总交易金额的六成以上。

黑石进军地产业务始于上世纪90年代,其投资理念可以归结为三点,“买入,修复,卖出。”

为什么国内外玩家都在这个时间点进场“抄底”?

首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,获得投资回报。

“国内大的环境是从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此。在一线城市核心地段已经没有地了,很多老的楼的楼龄也比较长,由于方方面面的原因运营效率并不高。但这些存量资产本身是有巨大价值的,所以我们会使用基金的逻辑去进行收购,通过基金化的运作方式未来去退出。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉投中网。

靠着房产生意,黑石赚的盆满钵满。如今黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等,地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元,管理超过10只机会型地产基金。

外资入华抄底,跟内地房地产市场进入存量这个大背景离不开。但实际上,外资入华抄底商办写字楼不是最近的事。

写字楼是其中的重要一环。黑石官网披露,截至2019年6月30日,黑石在全球拥有的办公面积为2.31亿平方英尺。早在2006年,黑石曾斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP,创下史上最大REITs收购交易。更令人咋舌的是,这其中有近350亿是借款,风险之高可见一斑。但黑石早有盘算,在洽谈收购的同时,也接洽潜在买家。

早从2004年,国内商业地产就开始被整合并购。2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

收购完成当天,黑石就开始着手进行分拆出售。不久后,黑石迅速以70亿美元的价格出售了纽约曼哈顿的8栋写字楼,速度快到都未经过黑石的手,其余写字楼也被陆续卖掉。到金融危机来临前夕,黑石已经收回了大部分投资。事实证明,这笔买卖回报丰厚,做得不亏。而这一笔经典案例,只是黑石写字楼投资版图中的冰山一角。

只是,好景不长,2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。

为了更好的买楼,黑石加快了设立各种房地产投资基金。2009年,黑石集团设立了若干新的房地产债权投资基金。去年9月,彭博社称黑石集团计划为旗舰房地产基金募集180亿美元,这将成为黑石历史上最大的房地产基金,在稍早之前,黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。

不过,十年之后,“限外令”在2015年正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。到了2018年,外资并购已经出现了显著的升温。

PE“买楼”,怎么赚钱?

政策回暖之后,外资闻风而来。

在这块鲜少被关注的战场上,PE巨头们各有各的打法。

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与黑石相比,KKR显得低调了许多。直到2013年年底,KKR才设立旗下首个房地产基金,该基金募集15亿美元资金,绝大多数将会用于北美地区的投资。而在中国房地产投资上,KKR仅有两次尝试。

限外令松绑,顶级外资PE跑步进场

第一次投资发生在2011年。KKR与远洋集团成立成立地产基金,专攻内地地产;第二次则在2016年,KKR再次携手远洋集团,出资14.77亿港元投资了首创置业旗下公司首创钜大,并持有后者大约12%的股权。

戴德梁行的数据显示,2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元,外资占总交易额的32%。

不过,KKR近期也加快了动作。去年1月,KKR一只20亿美元的房地产基金已组建完成;今年3月,据路透社报道,KKR正在筹募旗下首档专攻亚洲的房地产基金,目标为15亿美元。值得一提的是,KKR信奉“用时间换取回报”的投资理念,旗下大部分项目的运作周期都很长。

其中,外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成;外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了640亿元,占上海大宗物业总成交的六成。

另一家美国PE巨头——华平投资的布局则更为丰富。2005年,华平投资开始了房地产领域的投资,细分领域从住宅扩展到酒店等更多品类。2010年,华平开始与中国金茂合作,投资高端办公及酒店物业,一开始只是涉及办公楼,如今也布局联合办公、总部基地等。目前,华平在中国房地产领域已对近30多家公司/项目投入了逾40亿美元的资金。

对国内商业地产“蠢蠢欲动”的外资机构并不止黑石一家。

除海外PE巨头外,本土PE也在“收楼”。当年光大控股收购亚洲雷曼,缔造光大安石的案例一直被业内津津乐道。在2007-2008年的金融风暴中,雷曼兄弟应声倒闭,但当时亚洲雷曼在中国已经开始开展各项业务,尤其是房地产业务。意识到这是一次机会,光大控股迅速出击,而彼时由于正值雷曼兄弟破产期,收购价格相当便宜。

据不完全统计,截至2019年3月27日,已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团,还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。

2009年,光大控股花85万美元收购了雷曼兄弟旗下的亚洲雷曼房地产基金—亚雷投资,次年又募资1亿多美元,成立“光大亚雷房地产基金”,随着后来英国大型资产管理公司Ashmore的加盟,该地产基金改名为光大安石房地产基金。如今,光大安石已成为了中国最大的房地产基金之一。

如下图所示,投中网梳理了近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况:

2019年,掀起买楼“扫货潮”

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仅一季度交易金额就超250亿元

通过梳理上述项目,我们发现——

女人爱买包,男人爱买表,而今年,买下一座又一座写字楼则成了PE巨头们的爱好。

外资机构对国内商业地产的收购始于2004年,主要集中在一二线城市的核心地段,被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体,其中有35%的标的已经实现退出。

此前受限外政策影响,外资一直未能在国内地产投资上有所动作,但自2015年起,国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录》,删去了针对外商投资房地产的限制类条款。而办公楼凭借着不限购、不限贷的优势,在短短几年时间里,迅速成为外国投资者的“心头好”。

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(图为外资收购境内物业时间表)

在过去近一年的时间里,光是黑石就已出手数次。2018年12月,黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。

从被收购标的的时间分布来看,国内商业地产兼并收购始于2004年,在2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

2019年,PE们更是堪称“扫货”。今年春天,黑石集团先是以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权,接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。2015年,随着“限外令”的正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。2019年至今,外资在境内收购的商业地产已达8宗。

投资界梳理发现,除黑石外,凯德、基汇资本等知名地产投资基金也均有出手。1月,凯德集团宣布,与一家非关联第三方公司成立合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的面积;基汇资本也联合财团收购上海MixC万象城四栋超甲级写字楼。

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4月,瑞士合众集团与中东家族财富基金(The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元收购中关村鼎好大厦大部分股权,创下了迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项记录。

(图为外资布局地域分布)

继去年收购中关村甲级写字楼高科岭98%权益后,外资保险巨头安联集团再度大手笔买楼。今年10月份,旗下公司以约78亿元人民币的估值收购了北京一写字楼项目85%的权益。

从地域分布来看,被收购物业主要集中在北上广深这四大一线城市,占比接近9成。上海被收购的物业宗数最多,高达29起,占据半壁江山。北京被收购标的数位列第二,这与北京“五环内禁止新建酒店、写字楼”的指导政策密不可分。

这一笔笔大额交易反应在数字上很是亮眼。据世邦魏理仕统计,2019年一季度,国内大宗物业投资继续活跃,交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,写字楼大宗交易金超过250亿元。

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值得一提的是,到了第三季度,内资买家活跃了起来,占交易总额近九成。据戴德梁行数据显示, 第三季中国内地商业地产交易总额按季增长28%,超过1亿人民币的大宗交易总额达497亿人民币;与去年同期的投资高峰相比,交易金额下滑了28%,而写字楼占到本季度投资额的55%。

从被收购标的的属性来看,写字楼和购物中心难分伯仲,均在外资最喜欢“楼型”之列。综合体是写字楼和购物中心的组合,后期经营管理难度较大,在最近几年才开始被外资追捧。

不过,投资写字楼也并非一本万利。凯雷集团的董事总经理陈寒曾直言,“2011年到2013年,凯雷集中收购了上海北京核心区的一批物业,是因为国内经济稳中向好支撑了甲级写字楼需求持续攀升,凯雷因此也在租金上获得了相对较高的回报,但从2016年凯雷集中退出直至今天,写字楼租金回报并没有那么理想。”

复盘外资在上海收购的29个项目,投中网发现,写字楼、购物中心和综合体分别占据18席、7席和4席。不难发现,上海的写字楼是最受外资青睐的投资标的,占据整个交易市场1/3以上的份额。

关键词阅读:黑石 写字楼

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(图为被收购物业金额)

从并购金额来看,有一半的标的并购金额是在20亿元以下,有8成以上的标的并购金额是在50亿元以下,只有极少数标的并购金额超过70亿元。

其中,并购金额最高的交易当属凯德集团联合新加坡政府投资公司以127.86亿元收购上海双子塔星港国际中心。成交金额第二第三的标的都被黑石收入囊中,其中黑石集团分别以15亿美金和12亿美元收购上海长泰广场以及上海怡丰城。

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从被收购标的的退出情况来看,有17个标的已经实现退出,占比达35%。其中,17个标的中有13个位于上海,2个位于北京,广州、深圳各占一席。上海被收购的物业宗数最多,上海的平均退出率也遥遥领先,29起交易中有近一半的项目已经实现退出。

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投中网梳理数据发现,上海地区的部分物业易主频率非常高,如上海的高腾大厦和上海广场。尤其是高腾大厦,每位买家的平均持有期限只有三年。

PE收楼的赚钱逻辑——以黑石为例

外资大有跑步进场的趋势,外资PE如此动作,难道说这买楼是门好生意?作为持有物业的内资是否可以顺势退出?

远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉投中网,“当遇到难得的窗口期,如外资都在抄底商业地产,我们也会选择提前退出,但不会一次性退出。远洋资本实行长期策略,每年都会有新的收购,每年也会有新的退出。”

那么不同项目类型的投资回报率如何呢?

周岳将交易型不动产的投资策略分了四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。

核心型关注地段、现金流良好的资产,但这类项目收益率偏低,IRR约为 8%-10%。

核心增益型关注有一定提升空间的资产,通过租赁的提升来提高项目的租金收入,IRR约为10%-12%。

增值型通过改造来帮助资产赋能,对资产会进行一些大体量改造,IRR约为12%-15%。

偏机会型主要关注不良资产的投资,IRR一般在18%以上。

那么PE收楼这门生意到底该怎么玩才能赚钱?

无疑,黑石是这方面的鼻祖,它也是在这门生意上面赚得最盆满钵满的顶级PE之一。

作为全球房地产PE资金规模top4的黑石,成立于1985年,是全球最大另类资产管理公司之一。黑石集团的业务由私募股权、房地产、信贷、对冲基金以及财务顾问五部分组成。

截至2018年年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元,其中,房地产基金的资产规模约1362亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

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图:2018年黑石四大业务板块资产管理规模

黑石集团的房地产投资业务始于 1991 年,目前已管理12只机会型地产基金、1只核心增益型地产基金以及4个不动产债权投资平台,投资标的集中于住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

黑石对亚洲等新兴金融市场的投资是在2008年金融危机后。

2008年,黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心,这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。2011年,在持有该物业三年后,黑石以14.6亿元成功将其脱手,套现约4亿元,在持有该物业的三年时间内,黑石将其出租率提高至90%以上。

前脚刚甩卖完Channel1购物中心,后脚就杀出“回马枪”。2012年,黑石联合台湾顶新集团以23亿元收购华敏帝豪大厦写字楼部分。据悉,该大厦位于上海市中心,写字楼的出让面积为4.75万平方米,单位成交均价约为4.84万元/平方米,远低于6万元/平方米的对外的报价。

2013年,黑石斥资4亿美金收购深国投商用置业集团(后更名为“印力集团”)40%股权,2016年,万科全资收购印力集团,黑石继而退出。

最近两年,黑石在亚洲市场尤其是中国逐步加快了投资速度,而且一改以往收购“烂尾楼”的做派,更倾向于大都市的中心地带的购物中心和写字楼。

在2018年,黑石集团以12亿美元(约合82.75亿人民币)收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。据丰树官网披露,上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目,总投资约50亿人民币,2017年5月正式开业。

而在刚刚过去的2月份,黑石集团以4.8亿美元收购美国塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。其中,西安和郑州熙地港购物中心均位于城市CBD商务核心区,2018年度销售金额均在10亿元以上。

在投资策略上,黑石一直信奉 “Buy- Fix- Sell”的投资理念,即收购价值低估的物业,通过资产管理提升物业价值,然后出售退出。黑石最出名的案例当属收购希尔顿酒店,从收购到彻底退出,黑石在11年间获利140亿美元。

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图:黑石旗下基金的投资回报率

在投资回报率方面,根据黑石最新一期财报,BREP欧洲Ⅴ期基金毛内部收益率高达29%,净内部收益率 达18%,BREP全球Ⅱ期基金毛内部收益率 也能达到9%,净内部收益率达8%。

看来,PE收楼还真是门好生意。

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