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折合11万/平方米!承德大望路拆除与搬迁补偿全剖

各位拆哥粉丝:

拆迁是一种特定的法律行为。拆迁也是随着城市化进程的加快而兴起的。那么,什么是拆迁?拆迁补偿有哪些?房屋拆迁补偿流程有哪些?在拆迁过程中,需要注意哪些规定?

朝阳区大望路的北京铁路局拆迁项目酝酿启动。本文会通过深入浅出的讲解,给大家勾勒拆迁补偿的全貌。基础知识还是需要的,所以列出四个公式。此外,再次提示各位“两限房”在上市交易时,须缴纳35%的差价收益款(成交网签价-购买价格)。

什么是拆迁?

地块位于朝阳区百子湾路27号,东临东四环路,南临百子湾路,西临西大望路,北临京秦、京哈铁路,总用地约14.6公顷。这里曾经是一片北京东站的铁路货场用地。

拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。

拆迁的缘起,则是北京铁路局的住房保障计划。2012年前后,铁路局提出了用地规划调整,把原先停用的货场腾退,改建为保障性住房。目前来看,三处安置房的产权性质应为两限房。

拆迁补偿的方式:

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房屋征收实施单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿。

西大望路回迁房效果图,东侧为东四环路

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幸亏新的北京东站实质定址于城市副中心。西大望路的老北京东站,如果要修建大型枢纽,也不会有这样回迁的利好了。

拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。

中国铁路的长期负债数额稳中有升,截至2018年3月底,负债总额为4.3万亿元。棚改货币化其实也在分门别类、审慎推进。在这样两个大背景下,北京东站拆迁项目可谓别样的幸运儿。

拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。

大家都知道,在西大望路南段,真正能卖上高价的二手房,都是诸如珠江帝景陈经纶学区(9.5万元/㎡)、广渠·金茂府土豪大平层(14万元/㎡)。那么东站这块的老旧房拆迁,在公允价值上,能否赶上他们?

拆迁集体土地或国有土地住宅房屋,拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

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拆迁非住宅房屋补偿

东四环南段第一豪宅——广渠金茂府,仅与地块相隔1个街区

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿,该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

拆哥为你抽丝剥茧,条分缕析——

房屋拆迁补偿流程:

l公式一:全部拆迁款=拆迁补偿款 各项奖励款

(一)拆迁人申领房屋拆迁许可证。

北京的拆迁基本上都遵循“先给钱,再买对接房源”的原则。也就是说先按政策给拆迁款,然后再让你用拆迁款购买对接的外迁房源或者本地回迁的房源,多退少补。

(二)房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。

l公式二:剩余拆迁现金=全部拆迁款-对接房源购房款

(三)房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

问题的关键在于,拆迁户能够极低的“结算价格”购买对接安置房源。这个“结算价格”实际上一个超低的折扣,包含了巨大的隐性拆迁补偿。

(四)确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言,对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差,被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择,或只作货币补,或只作房屋产权调换、结算价差。

因此,按照一套48㎡的一居室老房为例,进行测算。根据《征收补偿方案》的征求意见稿,一共有3个方案可供选择:方案一:原地回迁,给1套;方案二:通州门头沟各1套;方案三:门头沟给2套。

(五)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。

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(六)裁决拆迁。

l公式三:两限房当前公允市值=购买原值 溢价款*65%

(七)强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

两限房其实满五年才能上市交易,难以“高评高贷”。所以,按照同类地段的市场情况,进行科学评估2018年8月这个时间点的价值,并且模拟在此时此刻出售,缴纳完35%的差价款之后,拆迁户真实持有的资产(剩余差价的65%):

1. 原地回迁大望路:可以参照周边后现代城的二手房价(72000元/㎡),可认为当前两限房市值为63000元/㎡。(卖给拆迁户是每平米30000元)

2017年国家房屋拆迁补偿的最新标准有哪些?

2. 外迁通州:位于通州西站附近,副中心的西大门。参照目前两限房龙湖大方居的情况,当前市值为38500元/㎡。(卖给拆迁户是每平米14000元)

城市房屋拆迁补偿的计算标准

3. 外迁门头沟:位于现在门头沟火车站,南侧便是中昂时代及门城第一豪宅——华远·裘马四季。当前两限房市值估为约32500元/㎡。(卖给拆迁户是每平米12000元)

城市房屋拆迁有哪些补偿形式?

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测算表

测算下来,三种购房方案对应的拆迁后两限房房产市值分别为453万元、402万元、446万元。这三个总值除以48㎡的被拆迁面积,则真是持有的房产总市值,折合单价分别为9.4、8.4、9.3(万元/㎡)。

l公式四:拆迁后资产市值=剩余拆迁现金 对接房源市值

目前,补偿方案尚在征求意见稿,评估值也未给出。不过可以根据经验,一般情况下,剩余现金暂按1.8万元/㎡估算。

加上这每平米1.8万元,则可知这三个数值分别为11.2、10.2、11.1(万元/㎡)。

在大望路,铁路局老房的房价无论如何也卖不到11万元/㎡。综合三个方案,北京东站项目公允的拆迁补偿市值,则是可以轻松超过珠江帝景的,但却难以望广渠·金茂府之项背。

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