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万科产业地产:“失控”的逻辑

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  万科总裁郁亮将《失控》一书奉为“圣经”,而凯文-凯利的“失控”思想正是他对万科进行“互联网化”改造的思想源头,这一强调“去中心化”的模式正在深刻变革万科的传统地产事业,同时也正成为其叩开产业地产大门的敲门砖。

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  郁亮正在试图让万科摆脱传统开发思维,转而用持续不断的现金流重新打造运营式的万科“新常态”。为此,“城市配套服务商”这一集中体现万科战略转型的新定位在去年就被郁亮提出。

万科的“去地产化”逻辑在半年报中有了进一步体现。

  在10月25日的万科广深区域市场交流会上,郁亮接受媒体采访时进一步解释了“城市配套服务商”的概念。“万科作为城市配套服务商未来可以做三件事情:第一件事情是传统住宅;第二,做消费体验地产;第三,做产业地产。这里包括工业园区、物流地产、写字楼、大型综合体等。”郁亮表示,“第一件事、第二件事是围绕客户变化展开的,第三件事是围绕城市变化展开的。”

8月21日上午,万科在深圳举办2018年上半年业绩会。财报显示,2018年上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

  显然,万科跨界产业地产已经箭在弦上。

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  11月初,万科联手天安数码城在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块产业用地的消息传出。据相关媒体报道,该地块占地面积16万平方米,目前即将动工,最快将于明年5月份正式对外亮相。

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

  无独有偶,一个月前,东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇,产业园同时涵盖物流仓储增值服务、高科技企业孵化器、创意产业等多种业态。东莞万科总经理王海武对媒体表示,这是万科集团开发的第一个产业园项目。

不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

  大朗镇的万科综合产业园或许是万科第一个综合性产业地产项目,但万科绝不是第一次试水产业地产。从2012年开始,万科涉足产业地产的足迹已经遍布郑州、青岛、深圳、廊坊、武汉等地,形态从文创园、物流园、产业园到总部基地不一而足。不过,这些项目的共同点在于主要推进者为万科位于各地的事业部。

万科“去地产化”路径

  “总部充分放权、充分试错,万科在各个城市试水工业地产更加自由和主动。”一位熟悉万科的人士告诉记者。

财报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。截至目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示,期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。

  转型:从开发商向运营商的跨越

祝九胜表示,万科租赁新增房源主要来自三方面:第一,政府推地的时候,这是一个长租公寓用途的地,万科在北京、佛山、深圳有6个这样的项目;第二,各类机构历史上闲置的存量资产,万科通过合作方式或者通过租赁方式租过来;第三,社会上分散在个人手上的房子。

  8月18日,万科发布今年上半年财报,公司上半年的营业收入和净资产收益率指标同比略微下降,其中营业收入自2010年以来首次出现下降。

此次租赁业务,关注点在于万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。按照祝九胜的解释,这个转变也符合万科美好生活服务商的定位,这只是逻辑的自然延伸。

  万科表示,今年上半年,全国商品住宅销售面积为4.25亿平方米,同比下降7.8%,其中万科关注的14个主要城市今年上半年调 整幅度更大,商品住宅销售面积同比下降了20.9%。

但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

  “没有成功的企业,只有时代的企业”,张瑞敏的这句话也反映了郁亮改造万科的逻辑——市场环境已经改变,一个伟大的企业不可能永远活在过去的光环之中。

至于赚钱与否,祝九胜的言外之意已经透露出长租公寓还未找到盈利模式,“这是给大众、普通人提供一个居住的解决方案,从资本回报、赚钱不赚钱来说,短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。”

  2013年7月1日,郁亮在西安媒体见面会上首次谈及万科转型:“未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩,万科也会碰到规模的天花板,所以公司将要转型成为城市配套服务商,即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点”。

因此,一个合理的解读就是,万科正在从各个层面悄然“去地产化”,程度有深有浅,范围有大有小,这是万科的长远生存逻辑。“十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,如果还是,那也得惨淡经营了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”郁亮曾如此表态。

  如今,万科正在做冲破天花板的准备,从国际化战略,到商业地产、养老地产、产业地产,再到郁亮所说的“五菜一汤”,万科正在试图通过“小股操盘”的方式让管理和运营产生价值,而产业地产也是其中的重要一步。

其实,“去地产化”正在一点点渗透万科,反映在业务上,就是上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的表现。

  “产业地产不同于传统住宅地产开发,本身就具有重资产和重运营的特征,以产业地产的产业资源注入万科的城市配套服务,能够让万科的运营环更加完满。”协纵国际集团联合创办人黄立冲对中国房地产报记者表示。

7月3日,华人文化融资百亿,信息显示是万科携阿里、腾讯领投。

  失控:

7月5日,万科发布公告称,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本(天津)拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元,首期规模为人民币8.02亿元。

  去中心化的试验

7月9日,万科物流发展有限公司,宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一物流举动。

  正如《失控》一书所提出的,智慧不是一种集中式结构,而是由各种局部的纠结组成。万科至今还未曾大张旗鼓地对外描绘一个全局式的产业地产宏图,但其产业地产路径却从某种程度上反映了这种自下而上的发展和组织形式。

短短一周,万科在文化娱乐、医疗、物流等领域就有三笔投资。

  除了10月13日东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇,11月初传出万科与天安数码城联手在上海将一块产业用地收入囊中以外,万科还有数个产业地产项目曾经进入媒体视野。

2017年8月份的万科中期业绩推介会上,郁亮首次将万科的业务归为五大类型,其中地产开发和物业管理分别被纳入前两大核心业务。第二大核心业务物业上半年的动作也不小,上半年,万科创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

  据本报早前报道,早在2012年,万科就曾在郑州接手美铭全球高新智慧产业园的开发。2013年,万科还着力在青岛打造了青岛国家广告产业园区。

2018年半年报,租赁成为第三个被列入核心业务的类型。一个推断是,将来,上述“非地产业务”的发展和前三大核心业务的路径一样,殊途同归慢慢列入核心业务。

  而在物流地产方面,北京万科在今年5月与河北廊坊市国有土地开发建设投资有限公司签订协议,宣布进入物流地产领域。8月23日,贵阳万科与贵阳龙里县签下综合物流仓储项目,总投资10.5亿元。此外,万科在武汉新洲区也有一个占地189亩的仓储项目。

而这些“非地产业务”采取的扩张手段大概率都是外部并购。例证就是,万科发展商业就是通过并购印力集团,而物流上的重大突破则是并购普洛斯。并购的好处就是试错成本低,扩张快。

  在总部基地方面,万科的项目主要集中在深圳,包括以BOT模式给政府代建的前海企业公馆和深圳六大总部基地之一的留仙洞总部基地综合体。

为未来业绩增长未雨绸缪

  尽管都保留着万科的“姓氏”,但是这些分布在各地的产业地产项目除了有物流地产、文创园、企业独栋、科研办公楼等形态差异外,运营模式也彼此迥异。

万科的另一大忧患意识体现在对各项财务指标的管控,以及未来业绩支撑的准备上。

  实际上,除了物流地产商可以实现相对标准化和规模化,目前国内其他产业地产商都多以区域型为主,所谓“模式复制”相当困难。因为各个城市之间的产业规划、土地政策等方面存在相当大的差异,而产业地产的运作又与城市发展紧密相关。“总部充分放权、充分试错,万科在各个城市试水工业地产就更加自由和主动。”一位熟悉万科的人士告诉记者。

具体到各项指标上,拿地投资方面,上半年万科共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目。

  联合:抵御风险的必由之路

不过,在117个新增项目中,一线城市中只有2个项目,位于上海。而万科的一线城市销售金额占比也在逐步下降,2016年上半年占比26%,2018年上半年只有18%。对此,万科内部人员向和讯房产表示,万科目前深耕的是核心城市群及都市圈。这与财报中的说法一样,半年报中提到,万科坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

  不过,“从目前的状况来看,万科各地的产业地产项目运营还不成熟,无论是寄予厚望的青岛国际广告产业园还是郑州项目,都因产业定位等问题面临招商困难”,北京联东集团常务副总裁梁环宇告诉中国房地产报记者。

其实,万科的拿地节奏在下半年就有加速,补仓动作明显。数据显示,2018年1-7月,万科拿地所支付的权益价款总计为966.15亿元,较去年同期增幅达19.27%。仅7月单月,万科新增项目33个,计容建筑面积848.4万平方米,权益价款254.38亿元。此外,万科还新增物流地产项目8个,占地面积49.70万平方米,合计需支付权益价款19.98亿元。

  仅郑州美铭科技园项目就让其短板暴露无遗。

此外,万科可结算资源持续上升,也为万科未来业绩增长形成了支撑。上半年,万科结算收入地产方面1005.36亿元,结算均价14300元/平方米,比去年同期有比较大的提升。同时截至2018年上半年底公司可结算金额达到5200.5亿元,较2017年年底增长了25.5%,为未来结算业绩形成支撑。

  2012年12月,万科和美景集团“联姻”成立郑州万科美景有限公司之后,美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资公司,由新公司负责开发推出,美铭科技园就是其中之一。但该项目土地性质不明晰、分割销售困难的问题使得初入产业地产领域的万科进退两难。

不过,万科的地产业务还是出现了“放缓”的现象。比如,财报显示,2018年上半年,万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%。而据国家统计局数据,今年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%。

  虽然“去中心”可以释放地方公司运作产业地产的活力,但如何把握“失控”的程度而又不致“离心”,就成为其产业地产路径的关键一步。

从销售金额指标来看,万科上半年的增速只有个位数,大大低于行业水平,这也说明万科地产市场份额的减少。

  于是对内,万科专门组建了上海万科产业地产事业部,作为全集团产业地产业务的孵化试点;同时从普洛斯、华夏幸福等产业地产专业团队中不断挖人,在其总部成立了物流地产事业部,并在各地事业部推动项目投资跟进制度,将运营团队与项目绑定。

换个角度想,这或许也可以解释万科为什么要多点开花,大力发展其他业务,在地产份额逐渐减少的前提下,万科如若还想保持一定的规模,也只能寻找其他的利润增长点。更何况,万科的第二大核心业务物业管理,从此次半年报来看,已经为万科业绩带来了贡献度。财报显示,万科物业服务累计签约面积超过 4.7 亿平方米,上半年实现营业收入 41.6 亿元,同比增长 29.8%!

  对外,万科也开始脱离孤军奋战。最近联手天安数码城在上海拿地,更凸显其借力打力的战略。

万科首席财务官孙嘉说,万科内部有一句话,没有成功的企业,只有时代的企业,万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因,从住宅开发到今天城乡建设与生活服务商,从职业经理到事业合伙人背后都是这种非常实在的变化。此次业绩会上,孙嘉表示,万科未来还会继续实施和探索事业合伙人机制,万科的事业合伙人机制不是行政命令,恰恰相反,而是要百花齐放、自行摸索,先实践再得理论,再进一步指导实践。

  今年4月,上海市刚刚出台了工业用地新政——《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》。规定提出,工业用地产业类项目、研发总部类项目、标准厂房类被严格禁止转让,而对研发总部通用类,产权人应持有70%物业产权,剩余部分可以分割转让。

或许,万科的“危机意识”也藏在这项制度里。此前为万科的事业合伙人制度做过顾问的周禹曾表示,不能持续增长就意味着失败,万科一定要增长,增长的秘诀就是调动员工的积极性,并且范围越广越好!

  对于产业地产新兵万科来说,此时与天安数码城联手拿地,一方面规避了不熟悉政策而导致的风险,另一方面,传统产业地产商的产业资源导入也让其可以名正言顺拿到最优质的研发总部通用类用地。

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  目前万科已对项目进行了详细规划。“该项目将由上海万科成立仅半年的产业地产事业部操盘,2015年亮相的一期体量6万平方米,出售75%,万科自持25%。”一位上海万科内部人士透露。

作者:苗雪艳

  此前,万科还曾公开表示其物流地产模式将学习普洛斯,以基金 物流地产的方式实现轻资产进入、快周转流出,对此,万科前高级副总裁肖莉表示,未来万科将引入KKR、黑石、凯雷等战略投资伙伴。

地产界的诗与远方,寻找、见证、参与并创造。

  金融化、专业化是万科选择做物流地产的方式,万科集团高级副总裁毛大庆透露,万科正在向普洛斯学习,“找地盖房是我们的基本能力,上游引入基金、下游有商户,我们用品牌优势做服务商,这是我们的思路”。

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