来自 vnsr威尼斯城官网登入 2019-07-23 09:36 的文章
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十月楼房买卖市场主旋律照旧是:涨涨涨!房价

我们经常说,凡事就怕认真二字,只有认认真真的态度才能把事情更好更快的完成。但房地产调控却并不如此,君不见调控持续了近2年,政策累计出台也有超450次,不可谓不认真,但反观全国房价还是变着法地涨,纵然国家祭出终极杀招喊话“坚决遏制房价上涨”,依然难阻房价上涨的热情。

澳大利亚住房市场行情继续上升,经济适度增长。根据澳大利亚统计局(ABS),澳大利亚八大城市在通货膨胀调整之后,房价上涨了11.4%,而2010年只有9.23%。在2016年第三季度结束前,房价上升了2.17%。

统计局发布70城最新数据了,楼市主旋律依然是:涨涨涨!

在今年,悉尼房价增长最快,住宅物业价格猛增了19.9%。其次是墨尔本(9.9%)、堪培拉(4%)、布里斯班(3.8%)、阿德莱德(3.5%),和霍巴特(1.7%)。同时,珀斯(3.3%)和达尔文(2%)的住宅物业价格在下跌。

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7月房价统计数据今天出炉了,情况不容乐观,甚至可以说较上个月更加糟糕,楼市主旋律依然是刚需不愿见到的涨涨涨。奇哥就怕被一些媒体带跑偏,所以特意跑到国家统计局的网站上去查看了70城数据对比表,“惊喜地”发现7月的数据特别好分析:

根据ABS的数据表示,2015年九月,澳大利亚平均住宅价格为612200澳元(429734美元),房价比去年同期上升10.2%。

新房只有三城下跌,刷新了历史,他们分别是:上海、南京和泉州,算下来这一上涨比例竟高达95.7%,且恰巧三城都是最低下跌指数99.9,一点都不带多的,让人怀疑这样的数据是不是特意为之;

新南威尔士,尤其是悉尼,房价最贵,高于全国平均房价大约30%(全国平均房价在780900澳元,约548152美元)。相比来说,在澳大利亚,塔斯马尼亚住房的最便宜,平均价格在321100澳元(约合225396美元)。

二手房下跌的也仅有四个城市,和上个月基本持平,它们是天津、上海、南京、厦门。

有评论认为,澳大利亚的房地产市场被严重高估。

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经济学家估计,澳洲房价被高估30%以上。

情况就是这么简单,但官方人员解读时可有意思多了:7月份一、二线城市新建商品住宅销售价格环比依然上涨,但涨幅有所回落;三线城市略有扩大,15个热点城市新建商品住宅销售价格有涨有跌。

根据由投资银行公布瑞银提出的全球房地产泡沫指数,悉尼房价明显高估,未来存在一定风险。根据报告,悉尼的房价已经从2012,同比上升约30%。

其中2个关键词非常显露水平:涨幅有所回落和略有扩大。奇哥就不做过多分析,大家自行体会其中深意,如有不懂可以去找官方解读版本。

根据国际货币基金组织(IMF),在澳大利亚房地产市场的风险仍高,特别是在悉尼,主要是因为投资者信用只付息贷款。房价预计会高估约10%。

对于各项统计数据,奇哥一直都非常头疼,工作中经常会碰到一大堆这样的数据,其实在奇哥看来,我们普通老百姓最关心的其实就一点,房价到底跌了还是涨了?房价涨多跌少,纵使你分析得天花乱坠,也没有用,大家对楼市调控的认知还是停留在你们各个城市只是在做“无用功”,在透支百姓的信用。

然而,需求依然强劲。根据ABS,2015年十月,经季节性因素调整后,较去年同期,房价上涨了8.4%,达到了46868单位

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事实上,建立住宅购买猛增23.7%,达到181亿澳元。经季节性因素调整后,购买新住宅数量不断增加,同比增长8.9%,达到2953套。新住宅的购买量同期猛增32.4%,至几乎12亿5000万澳元。

奇哥接下来想说一说,为何调控一直重压之下,房价却显见下调呢?调控招数在不断密集宣发,但市场却依然我行我素,不断攀升,真相到底是什么?

住房市场的持续走强,有些出人意料,2015年,澳大利经济增长较温和,2.4%。2009年,GDP增长速度仅为1.6%。这个澳大利亚储备银行(RBA)一直保持其现金利率在2%的纪录低位,切割后的这25个基点在2015年二月和五月。

首先,各大城市对调控楼市是否有“壮士断腕”的勇气和决心,是否有治理好楼市、严控住房价的初衷,这一点非常关键。奇哥一直强调,在现有体制下,地方政府“降房价”的动力基本为零。这是因为除四个一线城市坐拥规模化的产业和超级巨头企业,可以凭借企业税收维持社会各项开支外,其它城市财政主要来源还是靠出卖土地——据数据显示,地方财政40%的收入来源是土地出让金。

另一个因素是增加购买住宅房地产的外国公民,尤其是中国,中国人认为澳洲房产很有吸引力。

卖地有钱了各城才有基础设施建设的底气,才能做出政绩。那么如何把土地卖出高价呢,只能是房价上涨,所以地方主政人员是乐见房价上涨的,市场有时候稍微乱一点就更好了。反之,房价下跌就意味着土地要降价出售,真若如此财政收入就要大打折扣,这无异于“搬起石头砸自己的脚”,他们当然不愿这么做。所以调控上就会显得不积极,甚至有时候会逆中央而动,这一点从各大城市都是“先敛财,后打补丁”治理上,可见一斑;

根据外国投资审查委员会(FIRB),

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房团惠发现在过去的年度,在全国住宅房地产市场的外国投资激增至347亿澳元。房地产审批名单中,中国以124亿澳元(87亿美元)的价格居于首位,是美国的两倍。

其次,奇哥认为还是“药不对症”,楼市调控并没有找到病根。俗话说,药不对症百副莫用,药若对症一副见效,房地产调控同理。潘石屹说,影响房价的最大因素是供需,唯有从供需两端发力,才是治理高房价的根本,其它诸如限价等只是为了控房价而调控的措施,都是本末倒置,亡羊补牢。

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奇哥认为这种观点非常正确,拿“限价”政策来说,虽然政府出面控制住了新房入市价格,看似利于刚需购房者,但也同样催生了新的问题,新房和二手房价格倒挂严重,出现套路缝隙,给投机炒房客有机可乘,于是我们看到市场上出现“万人抢房”的壮观景象更加频繁了。“限价”出台之初,这种结果完全可以预料得到的,只需出台一些配套措施就可以规避,比如禁止企业买房、落户满2年方可购房、离婚满2年方可购房、3套房以上不可以参与摇号、2套房以上所购房屋限售10年等,这些措施作为附加手段和“限价”政策一起祭出,你看市场上还会有这么多人去抢房吗?

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在奇哥看来,调控房地产真的没有那么难,只要地方愿意做,且用对了方法,调控房价,让房地产回归居住属性是轻而易举的事情——房地产调控说白了就是抑制人性贪婪的游戏,说到底就是管住不让买,不让卖就可以。

7月统计局数据虽然不好看,但是奇哥坚信在国家喊出“坚决遏制房价上涨”,住建部祭出“调控不力坚决问责”的杀手锏之后,地方政府应该会妥协很多,让我们但看未来两个月的统计局数据吧,倘若依然如此,没有多大改观,那我们真的可以对楼市调控彻底死心了。

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