来自 vnsr威尼斯城官网登入 2019-08-17 17:53 的文章
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vnsr威尼斯城官网登入欧阳捷:调控将持续收紧

  8月28日下午,由蓝鲸财经主办,界面新闻、财联社和摩尔金融协办的2018蓝鲸新领航者大会,在北京三里屯洲际酒店隆重召开。改革开放40年后的今天,中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。

市场总是逃不开周期性的魔咒,在中国经济中占据相当份额的房地产市场显然也不会例外。两年前,二、三线房地产市场的限购、限贷政策开始大量解禁,政策的放松促进了房地产市场的转暖。从2016年开始,不仅一线城市,多个二线城市高价地频出,楼市升温。按照7月18日国家统计局发布统计数据显示:与6月相比,7月份全国70个大中城市中,价格下降的城市仅有10个,上涨的高达55个。在这样的背景之下,应对过热市场的政策调控似又呼之欲出。

  然而,2018年,伴随着中美贸易战的爆发,当下中国的金融环境及相关政策都发生了变化,钱紧钱荒成为各行各业的切身感受。在这样的环境下,房地产该如何自处?在2018蓝鲸新领航者大会上,新城控股高级副总裁欧阳捷就此发表了自己的观点。

现象

  中美贸易战下,债务危机来袭

楼市升温,部分热点城市重启调控

  美国东部时间7月6日凌晨0:01分,美国正式开始对340亿美元的中国产品加征25%的关税,这宣布了中美贸易战的正式开始。

从近期的情况来看,二线城市中已有部分开始收紧房贷。6月30日,领涨全国的合肥首先开展调控,市住房公积金管理中心发布通知,调整合肥市住房公积金贷款政策。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。具体执行时间从2016年7月1日起。而此前在合肥,无论有几套房,只要没有使用过公积金就算首套,首付最低2成。

  对于这场经济史上规模最大的贸易战,欧阳捷指出,当前世界经济正处于非常不稳定的状态,中美经济全面对抗不可避免,且会持续下去,未来30年,打打谈谈会成为常规局面。直到中美经济增速实现平衡,这种对抗才有可能会停下来。

7月15日,厦门市国土资源与房产管理局发布通知,宣布自当日起调整住房信贷政策,对楼市进行调控。主要措施依然是采用限贷手段,该文件规定:停止向第三次及以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款,同时对于名下有一套房但未结清贷款的、或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%,而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。

vnsr威尼斯城官网登入,  在发动贸易战的同时,美联储加息不断,在高利率下全球的美元都将回流至美国本土,银行,实体,进出口都将受到影响,一场“美元荒”正在席卷全国各地,为了对抗美元荒,央行开始控制货币超发。

而除合肥、厦门外,南京、苏州等热点城市也相继传出将实施调控政策,控制楼市的过热增长。

  “1-7月份M2的增速上升到8.5,今年1月份M2的增量为4.4万亿,6月份为6.7万亿,如果下半年同样是这个数据的话,我们或将见识到真正的大水漫灌。”欧阳捷预测道。

有业内人士向记者明确表示,南京、苏州等地有必要针对性地抑制投机性需求,抬高房贷门槛,让市场逐步恢复理性。因此调控从限贷政策进行切入的可能性很大。据了解,目前南京执行的“认贷不认房”政策相对宽松,首套房最低首付比例为30%,二套房为45%,贷款利率也有一定的优惠。

  “之所以这样做,是因为我们现在面临着巨大的风险。”欧阳捷分析认为。政治局会议提出,要保持信贷、股市、债市、汇市、楼市的稳定。欧阳捷分析认为,“我们真正的问题出现在债市,其中最为关键的是民间企业的债务危机问题。如果一个项目债务违约就可能拖累一个企业,一个企业债务违约就可能导致整个行业受到金融挤兑而出现坍塌。”

探因

  虽然监管层对此表示出不在意,但央行二季度会议的口径却发生转变,由去年4季度的有效控制宏观去杠杆率,深化汇率改革变为今年二季度例会结构性去杠杆的力度和节奏、稳定市场预期等。

信贷宽松、供需失衡,成主推手

  房地产仍然“钱少且贵”是常态

在采访过程中,也有很多业内人士指出,从2016年开始的这一轮市场爆发,主要原因是信贷政策加杠杆的刺激释放了大量需求。在许多热点二线城市,无论是从土地供应还是从商品住宅供应的角度看,都是无法满足其需求的,供需关系的不平衡推升了市场预期。反过来,预期的提升又促使房企坚定了拿地决心以及投资者的追涨行为,这些行为又会作用于房地产市场。

  不过,他也表示,定向降准下,这些钱绝不会流入房地产领域,钱少且贵会成为房地产领域的常态。

“一方面我们货币宽松的状况没有改变还在延续;另一方面,由于人口流动导致一线城市的供求关系趋于紧张,人口往一些大城市流动会带来城市供求关系失衡的可能性,打破城市弱平衡现象。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉记者,“再加上大城市有控制城市边界、土地供应,狼多肉少,势必会导致地王,从而推升市场。”

  在7月31日举行的中央政治局会议,对于房地产市场,中央表示,下决心解决房地产市场问题,因城施策供求平衡,控制预期引导预期规范市场,遏制房价上涨,加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

“今年上半年,重点房企整体购地金额、面积分别较去年同期上升68%、52%,且地块单价、溢价率明显抬头。”中原地产首席分析师张大伟也表示,在中原地产监测的40个城市中,6月一、二线城市平均楼面价地价均创下历史新高,且二线城市六月平均溢价率同样创下历史新高。从目前的情况来看,政策宽松与否将是继续影响2016年下半年市场的最主要原因。“本轮房价上涨的原因并非市场自发爆发,而是政策刺激的结果。对于政府来说,房地产是当下唯一能够提振经济的行业。”张大伟分析称。

  对此,他表示:“房地产市场能够平稳健康发展,对整个房地产市场、购房人、地方政府来说都是好事,一个平稳没有大起大落的市场才是最好的。”在这样的定调下,限价令等政策应运而生。除此之外,十九大将“房住不炒”写入报告,这意味着5年之内,限价令等现有政策都不会放松。

预期市场分化明显,分城施策成调控思路

  欧阳捷指出:“但每个城市有不同的政策,过去是一刀切,但是去年提出来因城施策转向一城一策或者一城多策,所以出现很多小乱,有的政府在刺激有的政府在打压,有的政府在放松有的政府在收紧,每个政府在动作上都不一样,甚至每个区域都不一样,但不会影响整体平稳。”

对于二线城市是否会进行全面调控,大多数业内人士表示无需过分担心。相对于一刀切的政策调控,因城施策的调控思路很可能成为下一阶段调控的主流。

  美好生活中的房地产商机

从市场表现看,去年下半年至今,大部分一、二线城市楼市出现复苏和好转,除北上广深等一线城市外,合肥、南京、苏州、厦门等地楼市同样火热,土地市场上的地王也从一线城市开始向二、三线城市蔓延。如此居高不下的房价涨幅的确给政府带来了一定的调控压力,但并非所有的二、三线城市均是如此。

  对于美好生活,欧阳捷说了这样一句话——城镇化的路在农民脚下。他详细分析了不同量级城市的状态。

“目前二线城市已经出现分化,这是由于城市的供需关系不同决定的。”欧阳捷表示。“像南京,每年有50万左右的大学毕业生,相当一部分留在南京,同时南京还是很多苏中、苏北的移民目的地,与安徽相邻从而形成了一个很具有吸引力的城市,所以南京房价上涨的动力非常充足。而反观济南、青岛、长沙甚至沈阳、长春这种人口流出的城市,其房价上涨的压力就没有那么大。”

  “农民是往城市里去的,我能去多大的城市就去多大的城市。人口流动的背后是资本的流动,但是大城市却不增加土地供应,特别是有的城市还进行抢人大战,所以无地可建无房可收无房可买将成为热点城市的新常态;而三四线城市却在不断增加土地供给,造成了库存量越来越大。”欧阳捷指出。

张大伟也认为,大多数非热点城市,像中西部的二三线城市,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面没有实质性的改变,去库存的楼市政策仍然是这些城市的主旋律。

  他分析认为,在这个过程中城镇化应该逐步调整为城市化,因为人是往大城市走的,在这种情况下应该更多的把土地供应到大城市,来调整供需平衡关系。

  在城市化的过程中,居民又面临着面积性改善需求及品质改善需求、商业需求等。“二线城市的人口和三四线城市人口分布基本是相当的,但是一二线城市的购物中心占比达到了50%以上,三四线城市占比不到1/3,这些地方的购物中心很单薄,基本以购物为主,他们不能享受大城市的好的商业氛围和商业环境,很多人跑到大城市去消费,这也需要改善。”也就是说,房地产还存的结构性矛盾与居民对美好生活的追求密不可分。

  “大房子和好房子是人生永恒的追求。我们在不断追求衣食住行之后更多的会追求更美好的生活。”欧阳捷总结道。

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