来自 vnsr威尼斯城官网登入 2019-08-24 13:25 的文章
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消费分期产品实为"租金贷" 蛋壳公寓遭卡萨布兰

  关于长租公 寓推高房租的议论沸沸扬扬。其中,备受外界质疑的是,自如、蛋壳公 寓等长租公 寓运营商借由整体租客的信用为自己扩充资本背书,即长租公 寓的运营商在获得足够的资本后便以高价为诱惑,签下更多的房东,抢得更大的市场份额,随之而来的便是房租的上涨。

蛋壳公寓是一个高端白领公寓品牌,公司于2015年1月在北京成立,正式进入O2O租房市场,目前在北京、深圳都有开设分公司,致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业。近日蛋壳公寓由于“租金贷”问题遭深圳处罚,快来看看具体是怎么回事吧。

  以蛋壳公 寓为例,在其成立的3年中,蛋壳公 寓采用了数种融资方式,今年已经过2轮融资,融资额达1.7亿美元。除此之外,《每日经济新闻》记者注意到,蛋壳公 寓还曾通过众筹、租金贷、ABS等方式扩充资本。

近日,深圳市市场稽查局对深圳市蛋壳公寓管理有限公司格式合同不符合法律规定开出《行政处罚决定书》。深圳蛋壳违反《合同违法行为监督处理办法》的数条规定,存在经营者采用格式条款免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的6种违法行为。

  比如,近期发行的“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”,该计划总规模2.035亿元,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

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  成立三年寻求众筹融资十余次

消费分期产品实为“租金贷”

  蛋壳公 寓作为具有代表性的互联网长租公 寓运营商,成立于2015年初,属于较早进入长租公寓市场的一大品牌公寓,产品形态涵盖合租公 寓、整租公 寓 等,意图满足都市年轻白领多元化的居住需求。目前,已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,管理超过17万间公 寓。而两年前蛋壳公 寓在路演时表示,其在北京地区的公寓仅5000间。

诱导办理“租金贷”是租客投诉长租公寓的一大热点。有租户向深圳市消费者委员会投诉时表示,不知自己已经和第三方贷款机构签下了借款协议,且每个月交的房租实际上都是在还贷款。而长租公寓运营方则回应称,已经做到了充分提示,不存在诱导。

  《每日经济新闻》记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)官方微信公众号了解到,2016年的蛋壳公 寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资,众筹金额从几万元到几十万元不等,资产包均由相同持有期限的10套公寓资产构成。众筹资产主要由三部分组成:公 寓装配成本,主要为硬装、家具、家电、软装成本;启动租金,第一次付给房东的3个月启动资金;房东押金,1~2个月的房屋押金,到期后实收实退。收益方面,按月分红,至于具体的蛋壳资产包的月收益构成,则是单月租金收入扣除付给房东的月租以及房屋月度维护成本。蛋壳公 寓在当时的路演中表示,蛋壳公 寓一般采用押一付三的方式付款给房东。由此,众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资,作为一套新房源的启动资金。

而深圳市市场稽查局对深圳蛋壳出具的《行政处罚决定书》进一步厘清了该问题:深圳蛋壳虽然提出在APP中有弹出页面提示“租金贷”内容,但合同文本及附件中没有明示租客消费分期产品实质为租金贷月供的事实,诱导租客贷款。

  以蛋壳公 寓12包为例,众筹客平台在推介该项目时表示,该资产包共10套公 寓 34间,租赁期限为5年,总投资额为75.423万元,投资人出资57万元,所占收益权62%,项目方(即紫梧桐(北京)资产管理有限公司,蛋壳公 寓运营主体)出资18.423万元加运营和管理,所占收益权为38%,该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公 寓在路演中表示,当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么,按照给房东押一付三的方式付款,蛋壳公 寓12包的融资额可以启动数十套新房源。

执法人员在调查中还发现,租客不使用消费分期产品的,若签下一年以上租期则必须年付或半年付租金等费用,一年以下租期签约时需一次性支付,深圳蛋壳存在诱导租客选择实为“租金贷”的消费分期产品。此外,深圳蛋壳没有提示租客“租金贷”合同与租赁合同相互独立,这就意味着租客即使中途停止租房,仍需继续按月还贷。

  根据众筹客平台上蛋壳公 寓的路演实录,蛋壳公 寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公 寓11包为例介绍了资产包的高收益,陈总当时表示,蛋壳公 寓11包为10套5年期公 寓,拟众筹金额63800元,预计5年总体收益率200%以上,年回报率在40%左右,同时,蛋壳公 寓会把11包此前租出去的利润在首次分红时给投资人。

存在重复收取税费可能性

  蛋壳公 寓陈总还在上述路演中对蛋壳公 寓的收益增长策略进行介绍,陈总表示,对于租房市场而言,有两个重要的组成部分,一是获取房源;二是根据房源获取利润。第1年蛋壳公 寓按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权。第2年,开始扩大利润差,收获房租增长红利。陈总分别以上地新盘融泽嘉园和建国门华侨村小区为例进行分析,第二年两地的市场涨幅分别达17%、20%。

在深圳蛋壳和租客所签的《房屋租赁合同》中规定房屋租赁税费由租客承担。而蛋壳公寓和业主已约定该项费用由业主承担。作为连接着租客和房东的服务平台,蛋壳公寓存在重复收取税费的可能性。

  借道租客信用寻求资金杠杆

此外,不论租客消费金额多少,租房合同一概要求租客按照每月68元的固定数额支付水费、燃气费。深圳市市场稽查局认为,此举侵犯了租客选择权,应在合同中写明租客可以按照实际使用数量缴费。

  在众筹模式之外,租金贷也是一种资本扩充的模式。

合同规定,租客保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备损坏拒不赔偿的,深圳蛋壳有权解除合同。深圳市市场稽查局调查后认为,租客不赔大多数是对损坏原因发生争议,该条款直接赋予了深圳蛋壳“裁判权”,并不论损坏物品价值一概获得解约权。

  《每日经济新闻》记者在蛋壳公 寓APP看到,以月租金为3190元的某房屋为例,付款方式主要分为年付、半年付、分期月付3种,三种方式除了要付等额的押金及相应期限的租金外,还要付相应的服务费和维修金。三种付款方式下的服务费和维修金分别为649元/年、2525元/年、3061元/年。以此来看,年付最划算,但要付清13个月租金,压力较大,半年付则要付清7个月租金。值得注意的是,半年付的服务费与维修费并未与分期月付拉开太大差距。

另外,根据租房合同规定,即使租客在和蛋壳协商一致前提下进行转租或换房,租客仍需支付月租金50%、违约金30%。深圳市市场稽查局认为双方均无违约,租客转租或换房并没有导致蛋壳公司任何损失,要求租客支付半个月租金有违公平原则。

  至于分期月付,蛋壳公 寓APP介绍道,该付款方式为蛋壳公 寓协助租客与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务,分期利息和手续费由蛋壳公 寓承担。分期月付用户在缴纳完首月房租后,在指定的分期平台按照平台约定还款。据新华网此前报道,蛋壳公 寓目前已与任买公司进行了分期付消费金融业务合作。

深圳蛋壳的《房屋租赁合同》还违反了专属管辖规定。如合同双方当事人发生争议协商不成,约定将争议提交甲方住所地人民法院解决。该条款违背了《民事诉讼法》中房屋租赁合同纠纷必须由房屋所在地法院专属管辖的规定。

vnsr威尼斯城官网登入,  某蛋壳公 寓管家向《每日经济新闻》记者表示,租客可以选择月付分期的模式,在签署房屋租赁合同后,还要与蛋壳公 寓合作的金融公司签署贷款合同,之后租客按月付款给金融公司,一年的房租实际已付给蛋壳公 寓,目前合作的金融机构有会花分期、微众银行,会花分期、任买公司已经停用,原因是他们没有钱了。按照蛋壳公 寓给房东押一付三的方式,资金在此期间出现沉淀并有错配的可能性。

蛋壳公寓称已按要求作调整

  蛋壳公 寓创始人兼CEO高靖此前曾表示,未来半年,蛋壳公寓将加快开拓市场的脚步,迅速布局更多的新一线城市,并于今年年底实现管理30万间公 寓的目标。

针对上述问题,记者联系了蛋壳公寓公关部门。该部门工作人员告诉记者,按照深圳市市场稽查局的要求,目前已经上线新合同。

  完成两轮融资ABS已发行逾2亿元

这次合同整改是否是覆盖全国蛋壳租客的行动?该名工作人员表示,此次合同整改主要集中在深圳地区,其他城市不存在类似问题。

  蛋壳公 寓官网显示,今年,蛋壳公 寓已完成两轮合计1.7亿美元的融资。此外,根据国浩律师事务所官网公告,蛋壳公 寓还在8月成功设立“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”,计划募集资金总规模2.035亿元,目前已获得上交所出具的挂牌转让无异议函。公开信息显示,该资产支持专项计划的原始权益人为蛋壳公 寓。该资产支持专项计划根据不同的风险、收益和期限特征,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

深圳市市场稽查局市场稽查处负责办理此案的工作人员告诉记者,长租公寓属于快速发展的新兴行业,凭借标准化定价和管理体系,受到越来越多的年轻人追捧。对长租公寓格式化租赁合同的合法、合规性引导,也是满足市民的安全、品质租房需求。此次对深圳蛋壳的行政处罚是对行业快速发展中所暴露的问题进行及时监管,引导行业良性发展。

  一位金融业人士告诉《每日经济新闻》记者,ABS的确可以增加蛋壳等长租公 寓的资金杠杆,而且理论上,通过ABS加杠杆来扩张规模的游戏可以一直持续下去。但在实际操作中,ABS作为一种规范的金融产品,其整个发行流程涉及券商、信托、评级、增信、交易所等机构的参与,而这些机构会对发行人的资质、杠杆水平和运营风险进行评估,因此,加杠杆的规模实际上会受到很大制约。

  对于租赁消费贷中存在的资金沉淀以及期限错配问题,中联基金分析称,建议确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配;其次,必须充分披露贷款行为,不得通过刻意引导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷;另外,应适当控制使用消费贷趸缴房租比例,一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例,毕竟是一个负债融资行为,另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例;最后,适当监管趸缴租金的使用,应主要用于主业扩张,防止挪用风险。当然,国内银行没有账户管理职能,任何经营模式都有属于企业自身自由资金和不完全属于企业自有资金的现金管理问题,资金性质和使用的监管是一个挑战。

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