来自 www.3410.com 2019-10-12 06:18 的文章
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房价飞涨:楼房买卖市场为啥成了“最坚强的泡

摘要:及时去除楼市泡沫 12月19日,国家统计局发布了11月70个大中城市住宅销售价格统计数据。在11月下半月,北京、深圳等热点城市的房价环比下降。这说明因地制宜、因城施策的调控政策正在发挥作用,房价走势明显趋稳。 上周召开的中央经济工作会议提出,房地产业...

19日,国家统计局公布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,多数城市房价持续上涨,热点二线城市全面取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。业内人士认为,去库存效果显现,未来调控应“去库存”“去杠杆”兼顾,防止房价泡沫化。(一财网9月20日)

  及时去除“楼市泡沫”

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  12月19日,国家统计局发布了11月70个大中城市住宅销售价格统计数据。在11月下半月,北京、深圳等热点城市的房价环比下降。这说明因地制宜、因城施策的调控政策正在发挥作用,房价走势明显趋稳。

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  上周召开的中央经济工作会议提出,房地产业要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。政策目标的要求是“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。也就是说,当前一线城市的房价不允许出现“大起大落”。这可能是为了防止大起大落带来金融风险。

“去库存”与“去杠杆”本来不是一对矛盾,但是,一旦加入地方税收因素,就一定会成为一对解不开的矛盾。“去库存”是楼市总量上的概念,但也是个地方经济指标上的现实写照。已经建好的楼一定要卖出去,这是开发商永远不变的目标,而最大化地追逐利益也是开发商永远不变的性格。在此过程中,如果说一切都在平稳运行,那么一切起伏都可以归结为市场的颠簸,因为市场的波动是正常也是必然的,那么在此情况下,恰当的起起伏伏就是市场活力的表现。

  今年一线城市以及部分二线城市房价大幅上涨,主要推动力是房地产所具有的金融属性被激化。但是,与上几轮房价上涨不同,本来房价上涨过程中,相当一部分购房者杠杆倍数比较高。购房者的首付比例整体有所下降,房贷在购房款中的占比上升。而在支付首付款时,一部分购房者利用了金融创新,比如首付贷,出现“杠杆上的杠杆”。现在比较普遍的是家族性筹集首付款以及还贷,不是依靠一个人或者两口之家的实力,而是靠几个家庭集体支付。此外,一些二线城市被看作是“价值洼地”,外来炒房者居多,把房价推高到当地居民难以承受的水平。

然而,这不得不说“去库存”的来历。“去库存”的由来,是因为楼市过于疲软,但这种疲软给地方政府带来的直接感受就是税收的减少,而同时,开发商也不会坐以待毙。楼市开发,不同于其它传统业态,不管在哪个城市,实力雄厚的开发商都会是政府部门的座上宾。而且,地方政府在考量属地经济运行情况时,也喜欢惯性地将楼市当成原点坐标,实际上,开发商们本身也已经成为了地方税收的财神爷。基于这种现实的存在感,楼市开发商的话语权远远大于其它业态,开发商一感冒,政府就会打喷嚏。

  因此,我们可以判断,这一次推高房价的力量不是自住需求者真实的购买力,而是由担忧情绪(担心房价继续上涨,于是集体筹措首付款和按揭款)与投机(高杠杆炒家)混合而成。目前一二线城市住房均价已经远远超过当地居民购买力。也就是说,房价存在泡沫。如果房价不跌回到一个真实购买力可以接受的水平,那么,高高在上的房价只能有两种情况,一种是市场无力接盘,另一种是再一次被投机推高。

总体上说,“去库存”是应当的,也是必须的,因为当开发商处在某种无力回天的时候,需要外力的介入,这当然并不是仅仅为了开发商的生存,而在很大程度上,也是为了保障经济运行的平稳和地方税收的持续,尤其是在中国市场经济还没有完全成熟的情况下,这没什么错误。但是,“去库存”的作用显现了,开发商的压力释放了,他们就会借机炒作,当然也就应了那句老话:“蹬上脚蹬板,立马变心眼”,开发商们借着“去库存”的外力,便打起了“更上一层楼”的主意,从有奖促销,变成了各种形式的捂盘涨价。因而可以说,开发商们感冒好了的时候,也就意味着是楼市上窜发烧的时候。

  从目前楼市的形势看,“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,就是不让炒家助涨以致“大起”。另一方面,由于自住需求无法消化当前房价,所以,防止“大落”意味着市场交易将被“冻结”,进入一个观望的状态。这种观望的状态会强化市场房价会继续上涨的预期,因为此前每一次调控后房价都会出现反弹,观望者总是被市场嘲笑。

但这是开发商们的错吗?当然不是,因为利益最大化是所有开发商不变的性格,市场也正是有了这样的逐利性,才会从源头上产生活力。那么问题到底出在哪里?其实,“去库存”与“去杠杆”,都是必不可少的,没有对错之分,但是,两者之间却存在着先后实施的顺序,应当是先“去杠杆”,而后再“去库存”,这样才算治疗了问题的根,即使存在着操作上的难度,起码也应录两者同力并行,但各地方政府却人为地先施实了“去库存”,而随着库存的减少,开发商们便会坐得天时,以“物以稀为贵”而猛火炒作。

  中央经济工作会议提出了振兴实体经济的目标。这是因为,在过去的几年,宽松的货币政策鼓励了资金流入金融业与地产业,而由此产生越来越高的成本,要由制造业等承担,实体经济因而遭受了打击。与此同时,美国要重振制造业,并通过减税等方式吸引产业资本回流或者阻止外流。

就目前来说,中国还不能算是成熟的市场经济,因而一定程度的外力施救,也是必不可少的阶段性过渡。但这种过渡的明确目标,就是要使市场经济走向完善与成熟,这就需要政府既要施以外力,又要克制外力,而具体到楼市来说,则应当先“去杠杆”,而后再“去库存”,再退一步讲,起码也要同时发力。楼市在这么短的时间内,发生了难以解读的起伏,当然,这里面的因素是多方面的,也是复杂的,而且在诸多方面之间还存在着难以解开的各种纠隔和盘根错节的衍生关系,以及难以一眼看明白的因果关系的错乱。

  日前,福耀玻璃创始人曹德旺的一段采访说出了企业家的心声,中国除了人工之外,能源、土地、税费、交通等成本都比美国高。这种高成本会压垮中国制造业,从而产生产业空心化现象。而包括曹德旺以及任正非在内的有国际视野的企业家,均将房地产视为中国制造业发展的一大威胁。房地产不仅抬高了工业用地价格、拉高了劳动力成本,还鼓励了整个社会的投机风气。

但抽丝剥茧之后就会看出,主要问题起码有两个方面。一个方面是,地方政府在施救的过程中,过分考量了地方财政税收的自我利益,以至于人为地将“去库存”与“去杠杆”摆错了先后位置。另一个方面则是,地方政府在施救过程中只顾着暴发猛力,而没有相对克制的一面,总想着实施一个概念就可以一蹴而就,这样的结果就会是欲速而不达。对于这次“超八成城市房价上涨,二三线城市房价明显攀升”的情况,一些专家提出要防止房价泡沫化。但是,这并不仅仅是专家的事,也应当是各地方政府的一项课题,如果在这个课题上不能下些功夫,那么,楼市就会成为“最坚强的泡沫”。

  中国要发展制造业,就要逆转经济脱实向虚的趋势。只有楼市泡沫、金融泡沫破灭,才能实现这种逆转。可以看出,只有刺破泡沫才能实现资源更合理的配置。

  楼市泡沫、金融泡沫还可能导致“滞胀”现象。滞胀的时间越长,产业空心化的可能性就越大,产业外迁就会成为趋势。这是因为滞胀会带来越来越高的成本以及越来越少的需求。2017年,有必要“静观其变”、“稳字当头”,但从长期的角度看,需要及时去除“楼市泡沫”这个毒瘤,以振兴实体经济、推动产业转型升级。

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