来自 www.3410.com 2019-10-30 02:48 的文章
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【www.3410.com】4天9城楼房买卖市场新政成色怎么着

摘要:四天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。 但中原地产首席分析师张大伟分析认为,从政策内容分析只有2个城市动了真格,其他城市的政策内容基本属于走过...

据中国之声《央广新闻》报道,时至今日,“3·30”楼市新政落地已经满月,中国指数研究院近日发布的数据显示,一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象,二、三线城市反应较为滞后,但市场向好趋势明显。

  四天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。

4月,全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米,环比微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点。而此前中国行业其实在逐月下跌已经持续了近一年了,全国十大重点城市在4月份的住宅均价环比转跌为涨。为18961/元每平方米,环比上涨0.12%。其中像深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市环比出现上涨,较上月增加了4个百分点,而深圳上涨1.09%,居首位。杭州、重庆、广州等城市则出现了环比下跌。

  但中原地产首席分析师张大伟分析认为,从政策内容分析只有2个城市动了真格,其他城市的政策内容基本属于走过场。张大伟预计,最近几天将有15-20个城市出台房地产调控政策。

据金丰易居和佑威数据显示:4月份,上海市新建商品住宅成交面积为124.25万平方米,环比上涨59.33%,同比上涨63.21%,这个也是2010年以来成交量最高的4月。佑威机构执行董事黄志坚也表示,上海的4月商品住宅新房成交比较火爆主要是政策刺激以及高库存的压力,以及一季度成交不理想需要补量等诸多因素共同作用的结果。按照惯例,5月的季节性因素可能会更有利于成交。而从北京来看,4月北京的一手市场也同样火爆。据伟业我爱我家数据,剔除保障房,4月份的北京市新建商品住宅成交面积是67.33万平方米,环比增长48.04%,同比增长22.55%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,从现阶段北京市新房成交情况来看,“3·30”两大新政在对北京二手房市场成交发挥显著刺激作用的情况下,同时也带动了新房成交量的回升。其他城市的情况也在陆续回暖。

  张大伟指出,从8家城市的调控力度看,可以分为两类——动真格的与不动真格的。北京、合肥是属于动真格的,而其余7城则属于走过场。

未来一段时间走势来看,专家也有不同的看法。胡景晖看来,目前北京楼市整体的观望情绪已经完全消散,从去年“9·30”新政到目前,在各级利好的刺激作用下,无论是改善型人群还是刚需首置人群,拥有实际住房需求的置业人群基本上已经积极入市,出手购房。而据美联物业数据,4月份广州一手商品住宅成交量也是在明显回升。而广州市的一手商品住宅成交套数和面积分别为6622套和77.59万平方米,环比分别上涨41.80%和48.93%,同比则分别上涨了16.48%和21.73%。不过,相比来说,其他几个一线城市相比,4月深圳楼市相对表现得比较平稳。深圳一手商品住宅成交量、价环比双跌,成交面积40.52万平方米,环比下跌12.93%,同比上涨45.27%;成交均价都是26370元/平方米,环比下跌0.74%,同比上涨11.17%。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,从目前这样一个态势看,一二线城市其实基本都处于一个复苏的态势,反映了“3·30”政策后,改善型购房需求在积极释放。而从这个角度来说,政策效应是值得肯定的。

  北京:再启自住房供应、同时还强化了“控地价、限房价”的交易方式。严控地价,并对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,以控制房地产价格快速上涨。在信贷方面也开启了全面降杠杆的举措。

业内人士同时也表示,其实房地产市场“量增价稳”仍会在较长时间内进行持续。中国指数研究院也分析认为,随着各类政策逐步落实以及货币环境的持续宽松,首套房购置以及改善类购房需求将平稳释放,市场回暖趋势也将进一步延续。由于当前大部分城市的住宅库存量一直仍处一个高位,短期内全国整体价格也将保持一个平稳。不同城市对政策敏感需求其实也是存在差异的,未来价格走势将持续分化。

  合肥:出台了相关楼市多条政策:从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面出台了房地产调控政策:提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的调整也有非常清晰的规定。

  “逗你玩”的其他7家普遍表现为口号式、挤牙膏式的调控。这些城市的实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始。

  苏州:进一步加强商品住房价格监管”的通知,凡是房企申报价格过高的,未及时申请录入网上系统的,甚至是社会集中反映价格问题的,都将被主管部门约谈,预售证也将暂缓发放。

  天津:拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房,其商业贷款首付比例也提高至40%。

  成都:部分区域实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房;

  郑州:部分区域对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限制向其销售180平方米以下的住房。

  济南:从2日起,购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,第二套提至40%;本市户籍家庭已有三套房的,暂不得再购房,非本市户籍家庭限购一套住房。

  无锡:对已拥有1套住房的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例由不低于30%调整为40%,房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房;暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

www.3410.com,  武汉:部分区域限购,外地户籍2套,本地户籍2套以上限贷,首套房最低首付25%。

  张大伟分析解读了此轮多城对楼市“动刀”的原因:引发这一轮政策的依旧是疯狂的房价,有以下几个数据值得关注:8月有26个城市环比涨幅超过1%,13个城市环比涨幅超过3%:市场开始新一轮恐慌:70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。

  首先,为什么在一城一策的调控规则下,集中调控。这证明了,这一轮政策并非地方主动出台,而是在高层试压下的集体举动,从各地集中的3天时间全面出台政策看,其中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。

  其次,各城市为什么力度差距巨大?从调控政策内容看,有蜻蜓点水、有触及灵魂的。整体看,北京、合肥的政策力度最大,其他城市基本属于蜻蜓点水。

  北京作为首都有表率作用,那么合肥为什么这么积极?

  除了价格涨幅原因外,与合肥新市长上任应该也有关系。其他城市看,政策力度不大,主要原因应该是在当下房地产依然是稳定经济的定海神针,不敢下死手

  再次,政策方向是什么?目前看,这一轮收紧政策,除了北京已经接近恢复到了2014年930前的政策压力,其他城市依然处于宽松中,充分证明了,2016年这一轮房地产的一二线城市火爆,是未在去库存宽松阶段,针对不同城市库存,做分化政策。

  在刺激阶段,一二线城市政策宽松过度,导致了市场恐慌,而且也使得资金过度集中在一二线城市,实际的全国去库存政策,并未落地到三四线城市。

  第四,未来政策效果会如何?从全国看,房地产疯牛依然会持续一段时间,预期北京与合肥市场会快速降温,但长期看,房地产市场走势依然要看央妈。

  第五,北京政策这么严,其他城市跟不跟?从政策预期看,北京版的本轮新政,给其他城市树立了榜样,特别是深圳等城市。还有合肥对二线城市的示范效应,都会影响政策继续加码。

  第六,不全面收紧信贷的本轮房地产恐慌下的市场,任何房地产调控政策都没有长效作用。

  张大伟认为,此轮限购依然没有调整到本轮房价暴涨的根源,现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌。政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期。要解决这个问题只能从“降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌”三方面来加码政策,比如增加土地供应;信贷不能只能投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体;房地产去库存也不能只去一二线,银行对三四线城市可适当增加利率优惠。

  附表:2016年各地土地收入(中原地产研究中心统计)

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