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马赛房价增势2018:斯特拉斯堡楼房买卖市场热心

摘要:作为新一线热门城市,武汉楼市热情不减,刚需一房难求的现象仍在上演。武汉房地产开发企业协会研究部文章显示,2018年一季度,受到相关调控政策的影响、供应量不足以及季节性等因素,致使商品房成交量大幅回落,1~3月份武汉新建商品房成交41995套,同比下降2...

————地金网

  作为新一线热门城市,武汉楼市热情不减,刚需“一房难求”的现象仍在上演。武汉房地产开发企业协会研究部文章显示,2018年一季度,受到相关调控政策的影响、供应量不足以及季节性等因素,致使商品房成交量大幅回落,1~3月份武汉新建商品房成交41995套,同比下降29.32%。

“G20后、亚运会前”的杭州,楼市一路高歌,成为众房企“兵家必争之地”。据有关机构数据显示,从城市排行榜来看,2018年首季度,杭州以923亿元土地的成交总价位居榜首,超越北上广深4个一线城市,其中龙湖、保利、滨江、华侨城等房企都是首季度在杭州斥资最多的代表。

  日前,媒体记者实地走访武汉热门区域多个楼盘后发现,各大项目基本无房可卖,加推房源集中在2018年6月份或下半年开盘。项目收取购房者资料数已超过加推房源,且在公积金贷款、刚需首付等方面门槛颇高,普通购房者的买房难度加大。

连日来,《中国经营报》记者实地走访杭州淮矿东祥元府、绿城翡翠城·梧桐郡、滨江铂金海岸、中国铁建国际城、旭辉宝龙东湖城等多个项目。采访中了解到,在杭州楼市异常火爆的当下,部分房企惜售情况严重,限价政策导致一二手房产生严重的价格倒挂,进一步推高一手房市场,同时滋生关系户、“号子费”“一手房更名”等市场乱象。

  ●捂盘减少供应量逐渐增加

对于项目销售过程中存在的种种乱象,记者先后致电致函杭州滨江房产集团股份有限公司、淮矿地产有限责任公司、中国铁建股份有限公司相关方面。滨江地产方面表示目前正在核查项目上的问题,将于后续详细回复。淮矿地产方面在收到采访函后尚未给出回复。中国铁建董秘办相关人员未给予回复。

  在“五一”小长假之前,武汉楼市曾出现一波开盘小高峰,4月底6个项目加推,但有5个是“日光盘”,“抢房”热度依旧。据亿房网研究中心数据统计,4月份武汉全市商品住宅新增供应145.96万方,环比增长46.8%,同比减少32.9%,供应节奏相对加快,但供应量仍然不足。

在这样的背景之下,政府也加码调控整饬楼市乱象。继3月29日宣布将对商品住房公开摇号全程公证制度之后,4月4日,杭州市住房保障和房产管理局再次公布关于实施商品住房公正摇号公开销售工作的具体细则,严厉惩治违规行为。

  其中,主城区供应比例超过70%,武昌的白沙洲片区、汉口的后湖片区、光谷的关山片区及汉阳的四新片区仍是热门供应区域。

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  日前记者以购房者身份实地走访四新片区多个楼盘,发现“捂盘惜售”现象正在减少,多个楼盘将在6月或下半年推出新房源。

杭州统计信息网数据显示,2018年1~2月,杭州市期房销售面积快速增长。全市商品房销售面积248万平方米,增长29.2%,增幅较去年同期提高22.5个百分点;其中期房销售面积216万平方米,增长47.3%,增幅较去年同期提高45.8个百分点,占全市销售面积87.0%,占比较去年同期提高10.7个百分点。

  从四新大道地铁站出来,便是碧桂园优璞城,由5栋高层组成。2017年8月,碧桂园优璞城举行媒体交流会,随后多家房产网络媒体对碧桂园优璞城有“即将面世”、“2017年下半年首推”、“2017年武汉最值得期待的地产项目”等描述。

有关机构杭州分院副总经理高院生告诉记者,2017年,杭州商品住宅全年销供比为1.35,处于供不应求的状态,为稳定市场成交,楼市基本处于减缓供应状态,直至年关才大量入市,11月和12月的上市面积占到全年的30%。供求失衡下,可售一路走低,库存告急。截至12月底,杭州商品住宅库存量仅为364万平方米,出清周期3.38个月,供应依然不足;僧多粥少,购房难度也不断加大。

  不过记者在该项目营销中心看到,偌大的售楼部仅有一位工作人员。据其介绍,项目才刚刚围起来打地基,还没有建起来,估计要等到8月份才会开盘销售,首推200套公寓,住宅均在100平方米以上,主打改善型需求。

在此背景下,房企惜售心理严重。日前,记者在实地走访中了解到,位于杭州市江干区彭埠镇的东祥元府(推广名:淮矿·东元府)项目已无房源可售,不过,据杭州透明售房网数据显示,截至目前,东祥元府总房源613套,可售290套。

  而在新城璟棠,售楼部派出不少外场人员在附近招揽购房者。据项目置业顾问介绍,新城璟棠新一期房源预计6月开盘,推出2栋房源,8月左右还会再开盘一次。

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  记者了解到,新城璟棠系新城控股于2014年8月竞得地块开发而成,直到2017年9月才开始推盘,且推盘频率极高,去年下半年已开盘3次,共推出6栋房源,今年5月份又开盘一次,一口气推出3栋房源。

此外,相江公寓境心苑(推广名:滨江·铂金海岸项目)售楼处也表示已无房源可售,不过,据杭州透明售房网数据显示,截至目前,滨江·铂金海岸项目总房源416套,仍有6套可售。

  同样在去年开始推盘的还有光明上海府邸,该项目系光明地产于2014年5月拿下的地块,2017年2月才拿到预售证,5月和9月开盘2次。与此相对的是,光明地产2013年7月在武汉后湖片区拿下地块后,次年12月就已入市销售。

杭州楼市的火爆也蔓延至土地市场。3月29日,杭州余杭出让三宗住宅用地,均刷新了板块最高楼面价,一日诞生三地王。3月30日奥体地块创下杭州拍地史上耗时最长纪录,20多家房企争相出手,从30日下午13:30分一直拍到31日凌晨1:30分,最终经过499轮报价,央企保利以总价100.99亿元竞得,楼面价32277元/平方米,溢价率47.61%。

www.3410.com,  据项目置业顾问介绍,上海府邸将在今年5月底或6月初加推新盘,推出房源600多套。

  有业内人士称号子费最高被炒至50万元

  对于热门项目加快房源供应,武汉房地产研究专家李国政对媒体记者表示,由于政府限价造成一些开发商延长上市节奏,但捂盘成本也较高,很多企业有资金的考虑,上市公司也有业绩的需要,所以“捂盘惜售”的情况已开始减少,这是一个博弈的过程。

楼市火爆之下,房企惜售心理也暗中滋生了“关系户”“号子费”等各种违规现象。一位杭州本地从事地产行业的人员告诉记者,自“3·29”新政出台后,所有楼盘均在观望等待。政策出台前,倒卖房号现象非常普遍,其中最为火爆的钱江新城板块,房号至少50万元。而较为偏远的萧山板块,房号也要10万元到20万元。

  据了解,武汉市住房管理部门正在加大“捂盘惜售”的打击力度,包括欣隆湖滨半岛、时代新世界、恋湖家园滨湖区等楼盘的开发商,均因为“捂盘惜售”被监管部门通报处罚。

在东祥元府项目售楼处对外公布无房可售的情况下,有杭州本地中介向本报记者介绍称,可以通过交一定的号子费拿到房号,并表示3月底有业主缴纳70万元号子费拿得两套房号。

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对于上述现象,本报记者多次致电致函淮矿地产有限责任公司,截至发稿,未收到回复。

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不过,记者注意到,东祥元府售楼处门窗玻璃上贴的一张落款为2018年3月15日的提示称,公司未与任何销售中介合作,谨防上当受骗。

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事实上,贴出告示辟谣“号子费”的不仅淮矿东祥元府项目。位于杭州市余杭区五常大道的绿城·翡翠城项目也贴出公告表示近期公司发现并收到反映,有个别房产中介及个人冒用翡翠城梧桐郡代理商名义进行梧桐郡(二期)房源申购名额落位并要求提交资料,收取高额费用。

“我司现郑重声明,杭州翡翠城房地产开发有限公司所开发的梧桐郡从未委托任何网站、中介、代理机构或个人从事或进行内部申购、名额落位、提交资料等行为;更未与任何单位或个人签订委托出售协议。”公告称。

除了“号子费”乱象频现,部分项目同时存在一手房更名等现象。日前,记者在实地走访位于杭州市拱墅区石祥路239号的中国铁建国际城时从相关销售人员处获悉,除了部分抵押的房子,基本已无房可售。据中介人员介绍,前述房源均是项目施工时用以抵押货款或领导预留的,目前整个楼盘销售回款正常,故再次销售。但购房时需要签两份合同,并且缴纳每平方米1万多元的差价费。中介人员表示:合同上按照备案价与开发商签约,额外的费用需要一次性付给原房主,再由开发商进行更名,除此之外不再收取其他费用,可以继续走网签,办房产证、落户等正常程序。

另据项目销售人员向记者表示,中国铁建国际城在销售最初期,是捂盘卖的,顶楼的跃层,基本不推向市场的,或者由管理层直接预留下来。

公司对上述一手房更名现象是否知情,项目运营过程中又为何会出现以房抵押贷款的情况?对此,记者先后多次致电致函中国铁建股份有限公司相关负责人,截至发稿,未收到回复。

  重拳整饬违规新房销售公开摇号

“号子费出现的根本原因一是供不应求,房子变成稀缺产品,开发商从中就会有巨大的利益差。其次,限价导致的一二手房价格倒挂会产生巨大的套利空间,从而滋生各种乱象。”资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生告诉记者。

据李永生介绍,作为最热门的区域,奥体板块周边的均价在4.5万元/平方米左右,但是新房基本上限价3.5万元/平方米左右,中间有1万元价差。“这会产生明显的套利空间。一些不具备购房资格或不想买房的人也会涌向购房大潮,很多本来不是有需求的也被刺激出来了。”

此外,在杭州好地研究院执行院长方晓泉看来,号子费等楼市乱象频发的原因还在于杭州从2017年开启的大规模拆迁,“因为采用货币化安置政策,拆迁款上千万,拆迁户拿到钱后需求集中爆发,拆迁款刚好全款支付房款,买断了新楼盘甚至二手房,同时他们对价格敏感度低,所以完全接受号子费,以及二手房贵几千这样的条件”。

据悉,杭州市副市长缪承潮在作2017年工作报告时曾提及,“2017年,杭州城中村改造工作快速平稳推进,全年完成整村征迁‘清零’69个村,征迁59796户,整治5098户,开工建设安置房约423万平方米、竣工约627万平方米,回迁安置10367户。”

面对杭州楼市交易中出现的种种乱象,3月28日,杭州市住房保障和房产管理局发布公告表示,针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,市有关部门高度重视,一方面开展专项整治行动,对涉嫌企业、个人进行约谈调查,从严打击各类违规行为。同时,将采取公开摇号全程公证的方式,以切实规范市场销售行为,维护市场秩序,保障消费者合法权益。

4月4日,商品住房项目公证摇号细则发布。通知重点提及,房地产开发企业采用公证摇号方式公开销售商品住房,应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案,一次性公开销售当期准售房源。房地产开发企业应在销售现场公示购房意向登记方案,明确购房意向登记起止时间、地点和条件,意向登记条件应符合相关规定,不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款。通知同时提及,房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致,不一致的不得报送网签,房管部门不予办理网签备案手续。

“号子费这种事情由于其违法成本较低往往查不胜查。这种事情通过法律政策手段其实是很难去扭转的,只有通过摇号这种手段来从根源上进行遏制。”李永生说道。

记者注意到,从摇号意向公布到细则出台的8天时间里,杭州楼市成交异常火热。克而瑞数据显示,3月28日至4月3日,杭州市区新房共成交了3563套。主要成交集中在3月29日和3月30日这两天,近2000套成交。其中,3月29日单日成交1034套,为2018年以来成交量最高的一天。

高院生同时提醒,摇号政策颁布之后,楼市违规行为会有所缓解,但投资套利空间仍然存在。 在“摇号”加大资本和资源充沛者购房难度的时候,享有“摇号优先”资格者代持、众筹行为必然会出现。此外,刚需误伤、置换风险大,衍生资源错配等现象也需要警惕。短期来看,摇号增加新房获取难度,造成二手房遭哄抢,价格飙升。但长期来看,二手房价格高企的情况下,刚需、投资者都会参加摇号,二手房的市场反而变得冷清,成交市场热度也会有所下降。

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