来自 www.3410.com 2019-11-04 05:26 的文章
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楼市凶猛 分析称本轮暴涨已经“绑架”中国经济

摘要:楼市凶猛 中国经济承压 *ST宁通B(200468.SZ)拟通过出售北京两套学区房保壳的消息这两天炸开了锅,各方观点异常一致:对实体经济影响负面,是一个十分可怕的示范。 去年底以来,多地房价轮番大涨,汹涌之势已迫使厦门、苏州、杭州重启了限购政策。国家统计...

摘要:   房地产市场多年的博弈终于有了结论,胜出者是地方政府和开发商,还有那些有钱买房的人。   早在10月2救楼市泄露三个秘密 房产绑架中国经济  房地产市场多年的博弈终于有了结论,胜出者是地方政府和开发商,还有那些有钱买房的人。  早在10月22日晚,央行、财政部和国税总局联手推出多项刺激楼市新政前后,全国已有18个地方政府先后出台了救市政策,更早的时候,开发商就已经到处游说政府救市,有关的行业组织也已公开力挺开发商的诉求,而有关调查显示,起码有八成左右的百姓反对救市,但败下阵来的恰恰是不再沉默的大多数。  于是,关于楼市三个公开的秘密,有了更加有力的佐证。  第一个公开的秘密,是关于房地产与经济关系的秘密,以前有人说,房地产绑架了中国经济,那时我们觉得此人危言耸听。现在看来,竟然一语成谶。  一年之内,房地产政策发生重大转变,最主要的原因是经济出了问题。国外,由次贷危机引发的全球金融危机已经危及中国出口导向型经济,出口拉动经济增长的动力在不断减弱,而且这场危机至今还深不见底。国内,各种因素叠加导致经济增长下降,虽然我们一直在鼓吹不要迷信GDP,但半年多时间,GDP一下子下降了将近3个百分点,还是把我们吓出了一身冷汗。这个时候,经济政策急转弯已经不可避免。这个时候,房地产与经济的关系就变得一目了然了。  经济增长要靠三驾马车,没想到其中两驾马车与房地产有关。一是投资,中国经济靠投资拉动已是痼疾,一时半会改不了,数据显示,房地产投资约占中国固定资产投资的25%,拯救楼市,至少可以拯救1/4的投资马力。二是消费,房地产消费动辄上百万,跟财政补贴让农民购买家电相比,买一套房拉力要大得多。而目前楼市下降最明显的还不是房价,而是成交量。以前我们过多地关注房地产泡沫会否影响金融安全,只看到地方政府没有房地产就活不下去的事实,没有深思房地产和经济有如此密切的关系。现在,开发商说,救楼市就是救经济,他是把自己说高尚了。但救经济目前只有靠重振楼市倒也是事实,因为没有一个产业身兼投资消费两大功能,同时还能带动50多个行业。因此,我们不得不在宏观调控刚开始见效之时,就出来救市。为了一个更大的目标,我们不得不放弃一个较小的目标,这是无奈的选择,也正是政府投鼠忌器的地方。但我们必须清醒地认识到,这样做实际无异于饮鸩止渴,只是把已经显现的房地产风险和矛盾往后推延罢了。美国次贷危机之所以发生,就是因为房价持续高涨,同时,抵押房产可以再抵押融资,靠资产虚拟部分说白了就是靠把泡泡吹大来拉动畸形繁荣。我们也要步其后尘吗?鼓吹房价只能上涨不能下降的人,是地地道道的骗子,最终将把国民经济推向自我毁灭的灾难之中。为了救经济不得已救楼市,但为了救经济,救楼市必须适可而止,否则就会走向反面。  第二个公开的秘密,是关于地方政府与房地产关系的秘密。我们已经知道,由于“分灶吃饭”,地方财政曾经十分拮据,但亚洲金融风暴之后,中央政府为了启动内需被迫松动房地产政策,因此,1998年后,地方政府从土地出让金中获得了大量的“二财政”,时至今日,很多地方的财政收入有四到六成来自于此。这也是中国楼市畸形繁荣房价居高不下的根本原因。这已是公开的秘密,因此,房地产宏观调控开始时,反对最力的就是地方大员,最后,个别公开叫板的人物终于去了他该去的地方,但那个时候,这些出面反对的大员,也只是嘴上说说,并没有谁敢于自作主张,自搞一套。  但这次,他们公开出来自搞一套了。在中央政府出台相关政策之前,未经中央授权,就有18个省市出台了房地产救市政策,把他们与楼市的关系揭示得淋漓尽致。中国是个大国,房地产市场区域性很强,一刀切固然不对,但自行其是恐怕更加不对。因为,他们已经超出了中央和地方政府关系的底线。比如,减免税、调整贷款利率等显然属于中央权限,放宽普通住宅标准等则有违中央政策。而这一切竟然都发生了,甚至还有政府官员出来超越部门权限,肯定地方政府所为。已有舆论把这一现象称为“18个地方城市陆续出台新政逼宫”,这是一个很不好的先例,也是一个危险的信号。  国务院常务会议在部署今年第四季度经济工作时提出,要加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。这一要求是着眼于经济发展大局和保障民生两个方面的。显然,国务院在靠房地产投资拉动经济发展上是有清醒认识的,不是片面地拉动整个房地产特别是商品房投资,而是有既增加投资和消费,又解决房价过高和中低收入阶层住房问题的多种考虑的。实际上,内需不足,很大程度上是由于分配不公,贫富不均,如果占人口绝大多数的中低收入者都能买得起房,这个内需比光给富人盖房让富人买房要大得多。降低交易税费的着眼点也是为了增加交易量,本意不是为了救高房价,千万别再被歪嘴和尚念歪了。但从目前政府反应来看,还是降低交易税费比较积极,至于加大保障性住房建设规模,还没有看到哪个地方抢着出台政策。一手硬一手软,暴露无遗。  第三个公开的秘密,是关于房地产利益集团的秘密。在这个集团里,有地方政府,还有行业主管部门及行业组织,自然也少不了开发商,还有那些有钱人。地方政府和某些主管部门,不说了。行业组织本身应该是行业利益的代表者,为行业利益说话无可厚非,也不说了。先说有钱人,说他们不是因为仇富,而是因为他们太幸运了,太受政府宠爱了。说他们幸运是因为,除了他们有钱,政府还借钱给他们,不仅借钱,而且还减免税费,不仅减免税费,而且还有财政补贴。财政的钱来自纳税人,其中很多人纳了税却无钱买房,有钱买房的人拿没钱买房的人交的税,这就侵占了他们的利益。因此,他们也是房地产利益链上不可或缺的一环,而且还是很重要的一环,实际上,这几年房价高涨,也有他们一份功劳,因为他们中很多人利用金融杠杆,买了很多房吃利息,成了食利阶层。如今还要享受财政补贴,而连首付都付不起的人,既无力支撑高房价,更没有办法共享财政补贴。  开发商是房地产利益集团的中坚,早已是公开的秘密。之所以还要说他们,是因为他们不时提醒我们要注意他们的言行。他们先是反对经济适用房,要搞商品房的一统天下,他们基本上成功了,接着打着反对政府干预的旗号反对宏观调控,要把房价涨到底,后来他们又打着救经济的幌子呼吁政府救市,现在,他们在得了便宜卖乖。  这次政策转向,也把开发商与政府的关系再次暴露无遗。回头看,我们可以发现,先是开发商鼓吹救市,接着行业组织向上出招向外造势,在中央政府尚未表态之前,地方政府出来救市,最后政府主管部门公开支持,再后来才是国务院及相关部门出台救市政策,可见,开发商的力量不可低估。  救市大方向已然确定,开发商该乐了吧,但开发商并不高兴,他们说救市晚了,他们说,救市是“隔靴搔痒”,他们需要的救市,是增加土地开发贷款和商品房开发贷款,是改变第二套住房贷款的限制,是要求北京市政府控制保障性住房开发、供应规模。救市新政确实没有挠到他们的痒痒肉。因此,他们直截了当地说,套着保障民生的靴子来救市,不如赤裸裸地重振房地产市场的雄风。好了,他们的底牌亮出来了,让我们等待结果吧。(中华工商时报 作者:陈雪根)

  楼市凶猛 中国经济承压

  *ST宁通B(200468.SZ)拟通过出售北京两套学区房保壳的消息这两天“炸开了锅”,各方观点异常一致:对实体经济影响负面,是一个十分可怕的示范。

  去年底以来,多地房价轮番大涨,汹涌之势已迫使厦门、苏州、杭州重启了限购政策。国家统计局9月19日公布的8月份70城房价数据显示,新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨的城市高达62个。

  7月4日,浙江嘉兴的房产中介领着两个客户一起看一套130多平方米的毛坯房,并不停向客户介绍这套楼房的数据、细节

  “在目前房价暴涨的情况下,债务高企的地方政府短期能获得巨大的经济效应,但实体经济拿地的成本也大大提高。”厦门大学经济学系副教授丁长发告诉《第一财经日报》记者。万博新经济研究院院长助理刘哲则向本报记者表示,在经历过去年的股灾、汇改之后,房地产是中国经济下一个主要风险点。甚至有观点认为,这一轮房地产价格的暴涨、经济房地产化已经“绑架”了中国经济。

  房地产究竟有没有绑架经济?其实可以从每个城市对于房地产的依赖度来作一番探究。衡量依赖度有两个重要指标:房地产开发投资占固定资产投资的比重;房地产开发投资占国内生产总值(GDP)的比重。《第一财经日报》记者以37个一二线城市作为样本,对它们的房产“依赖症”作了一番梳理。

  一线城市依赖度低

  “学者型官员”、重庆市市长黄奇帆多年来在楼市调控方面有一个观点:坚持每年房地产投资不超过固定资产投资的25%,确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要,“超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。”

  统计数据显示,重庆去年的房地产开发投资达3751.28亿元,占固定资产投资比重为24.23%,刚好低于25%的标准线。除此之外,重庆的房价也一直较为平稳。

  全国其他城市情况如何?《第一财经日报》记者对37个一二线城市2015年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计,有17个城市超过了30%,有7个超过了40%。

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  上海和北京的这一比例均超过了50%,分别为54.61%和52.89%。紧随其后的是海口、杭州、昆明、厦门、深圳、东莞和广州。

  不过,北京、上海、深圳、广州等城市房地产投资占固定资产投资的比重虽然高,却并不意味着它们对于房地产的依赖度就高。

  固定资产投资主要包括三大部分:基础建设投资、工业投资和房地产开发投资。北上广深等一线发达城市的基础设施相对较为完善,投资需求并不多;产业也由工业主导转变为服务业主导,工业投资的增长很少;但这些城市的人口还是处于净流入状态,房地产领域仍有较大的投资空间,因此房地产投资占固定资产投资的比重自然较高。

  相比之下,中西部地区的长沙、南昌、重庆、合肥等城市,房地产投资的比重之所以不高,主要原因在于这些城市及所在的省份还处于工业化和城镇化的过程中,无论是工业投资还是基建投资的总量都很大。

  这些城市依赖房地产

  相比房地产开发投资占固定资产投资的比重,房地产开发投资占GDP的比重更能反映一个城市对房地产的依赖度。

  数据显示,37个一二线城市样本中,13个城市对于房地产的依赖度较大,房地产开发投资占GDP的比重超过了20%。其中海口(39.3%)、昆明(36.56%)、贵阳(34.76%)名列前三,西安、郑州、杭州、福州、重庆、武汉、成都等城市亦进入前十。

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  海口的比重之所以高,因为其所处的海南是国际旅游岛,旅游和房地产是最重要的支柱产业,工业的占比很少。除了旅游和地产,有不少北方人会选择到海南生活、养老,因此包括海口、三亚在内的海南主要城市,对房地产的依赖度都很高。

  昆明和贵阳对于房地产依赖度高,一大原因在于,它们经济较为落后,这几年正处于快速城镇化和工业化的进程中,房地产开发的增量较大。

  贵州省政府参事胡晓登教授表示,与沿海省份有两三个中心城市不同,省会是贵州、云南等中西部省份的单极核心城市,几乎全省最好的教育、医疗资源都集中于此。因此,贵阳这样的省会城市对省内其他地方有着很强的吸引力。

  相比之下,四大一线城市房地产投资占GDP的比重均低于20%。其中,北京为18.4%、上海为13.9%、广州为11.81%,深圳只有7.6%,在本报所选的样本城市中垫底。

  一线城市的地产依赖度偏低有两方面原因。首先,一线城市的产业体系十分完善,尽管房价比较贵,但对房地产的依赖度并没有那么高;其次,超大城市目前已经进入到严格控制城市边界和城市人口规模的阶段,新增的土地供应明显减少,因此房地产开发投资的体量也得到严格控制。

  大连、哈尔滨等城市,房地产投资占GDP的比重虽然不高,但并不表明它们不依赖房地产,而是这些城市过去供应量很大、库存高企,人口流入明显减少,因此近两年来,开发商拿地和开发投资也就大大降低了。

  实际上这些城市仍然十分依赖房地产,并且通过各种方式在救楼市。比如沈阳最近出台了楼市新政,支持大中专毕业生购买商品住房,并规定毕业时间不超过8年的大中专毕业生,可以提取父母的公积金支付购房首付款。

  与大连、哈尔滨等东北城市相似,广大三四线城市由于过去几年大规模的土地出让、供应量很大,库存高企,因此从2014年后,开发商拿地和投资大幅减少。本报记者对泉州、金华、襄阳、常德、九江、北海、威海、徐州等8个三线城市的统计显示,这些城市房地产开发投资占GDP的比重都低于20%,不少城市都低于10%,比如常德只有4.48%,九江只有6.99%。

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  2010年之后,随着一二线城市的限购,不少开发商大举进军三四线城市,三四线城市的城市建设和房地产开发乃至经济增长都突飞猛进,但由于当地的需求较为有限,不少人口还在向一二线城市转移,因此这些城市的地产很快就明显过剩。换句话说,并不是这些城市不想依赖房地产,而是已经没法依赖了。

  下一个风险点

  从上述数据看,在经济下行压力依旧不小的背景下,有的城市确实对于房地产有着相当程度的依赖,也有的城市房价出现了大幅上涨,但并非将一切都压在了房地产之上。当然,如果房价继续飙涨,后果不堪设想。

  刘哲向本报记者表示,本轮的楼市狂热,并不是实际购买力提高或刚性需求增长支撑的,更多的是受到实体经济、政策因素、预期变化、金融因素、房地产商、地方政府财政和业绩诉求等因素的影响。这使得房地产行业的风险会加速集聚,在经历过去年的股灾、汇改之后,房地产是中国经济下一个主要风险点。

  “随着人口周期对于房地产支撑作用的减弱,金融拉动效应越来越明显,中国房地产增量的黄金期已经过去,今后更多地将处于一个存量期。”刘哲表示,中国经济的未来取决于培育新供给新动能。从简单地出卖资源、环境、劳动等硬价值,到附加上更多软价值,这将是传统供给向新供给的转型升级之道。

  在丁长发看来,本轮房地产价格的暴涨对实体经济的伤害不小。第一,资源的错误配置——因为房地产的赚钱效应,大量资金脱实就虚;第二,对于消费有挤出效应——大量的家庭资金进入房地产,别的消费就大幅度减少了;第三,高房价对生活生产成本有传导效应,劳动力成本、摊在各种商品上的成本也随之提高;第四,阶层分化——有房的财富就多,没房的更加买不起,阶层固化非常严重。

  “我们接下来主要做的就是多管齐下,拿出实实在在的解决举措。一是进行金融机构改革,增加中小金融机构,通过制度创新,对应中小企业。另一方面,解决地方政府对于土地财政的依赖问题。”丁长发说。

  事实上,今年7月26日召开的中共中央政治局会议在部署下半年经济工作、做好“三去一降一补”的同时,首次提出了中国要抑制资产泡沫。市场各方分析认为,“资产泡沫”可能主要指的就是房地产泡沫。

  中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授对本报记者表示,从目前经验来看,凡是房地产市场比较平稳的城市,都是土地供应比较宽松的,供应节奏也比较好。如果政府不是想把土地价格推高,而是想让经济健康平稳的话,政府应该有操作的办法。

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