来自 www.3410.com 2019-07-08 17:09 的文章
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北京CBD租金都扛不住了这说明什么?

摘要:我上班的500强,在北京CBD待不下去了 北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,繁荣的奶与蜜之地。过去30年,它与进入中国的外企密不可分。如今,一些外企却悄悄从这里撤离。在外企度过自己青春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。 来源 | 每日...

北京CBD租金都扛不住了这说明什么?来自齐俊杰看财经的原创专栏北京CBD租金都扛不住了这说明什么?

  我上班的500强,在北京CBD待不下去了

近日,房地产服务商仲量联行和世邦魏理仕分别发布了最新一期北京写字楼市场报告。数据显示,2017年第一季度,北京写字楼市场交易清淡,较上季度缩减31%,租金和空置率保持平稳。随着未来国贸大厦B座等项目入市,租金将面临压力。

  北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,繁荣的奶与蜜之地。过去30年,它与进入中国的外企密不可分。如今,一些外企却悄悄从这里撤离。在外企度过自己青春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。

未来六个月,北京写字楼市场预计将有五个项目落成,为市场提供约29万平方米写字楼面积。供应分布在CBD、燕莎、望京和奥运村区域。在未来五到七年间,CBD的新增甲级办公楼面积接近230万平方米,其中近三分之二集中在单一的超大街区内,形成CBD现有区域在三环路东侧的拓展区。因此预测,在未来三到五年,CBD的办公楼租金将下跌15%。

  来源 | 每日人物

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  文 | 罗婷 荆欣雨

租金下滑是好事吗?是好事,这就跟发烧一样,是一个市场自己调节的过程,租金太高企业负担不起,那么只能是降租金,直到企业负担的起为止。

  国贸30年,风景变了

但写字楼的租金也一直都是一个城市的经济先行指标,由于在CBD上班,其实我还是很有发言权的,从去年开始北京写字楼的租金就已经下降了,有的地方降幅已经超过了30%,CBD很多的写字楼由租金11块钱每平米每天,降到了8块钱,即使这样,中介天天都得扛着板子在马路上摆摊。而写字楼里的也空出了很多的位置。要知道这是在国贸B座没有建成,对面的两座大厦没有封顶的情况下,就已经出现的事情。所以其实写字楼的租金下滑,和供应增加没有太多的关系。只能说供给增加,在未来一段时间,将让写字楼的前景恶化。

  直到今年4月,在国贸1座一家英国律所工作的Tara因为公司厕所维修,第一次走到别的楼层,才知道楼下的外国投资公司已经悄无声息地搬走了。整个大楼空荡安静,只有他们在夜以继日地加班。

如今很多公司都选择了不续租,有的是因为公司经营不善,有的是因为成本太高。更多的是因为签约价格太高,两三年前的价格跟现在比贵了2-3成,所以公司宁可选择搬家,在旁边再找一个办公地点,也比续约划算的多。所以经常看见公司在各个相邻的大厦之间搬家的游戏,而且现在签约都是越来越短。因为大家都清楚,弄不好明年价格还要降。

  供职于全球四大会计师事务所之一的Fiona,发现她的日本客户,好不容易从老旧的丰联大厦搬进国贸三期,占了一整层,今年又因为付不起租金,砍了三分之二的面积。

北京的写字楼都这样了,全国呢?空置率似乎越来越高,上海苏州杭州广州的写字楼空置率也都快10%了,去年还引发了退租潮。当然这跟集中清理金融乱象有关,最爱在这些城市租房的P2P大量退租,引发的连锁反应。但如果城市的竞争力强,也应该能够马上平抑波动,没道理大半年了,这个矛盾不但没有缓和还在愈演愈烈。北上广深尚且如此,全国其他城市,可见一斑。

  今时不同往日。大约10年前,供职于一家物业顾问公司的熊志坤曾站在大北窑桥的东南角仰望四周高耸的楼群。在招商局大厦东边,惠普与摩托罗拉各自冠名了一栋楼。两张大大的广告牌在风中鼓胀。那是通信制造业的黄金时代。

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  如今,外企在CBD地区的租户中仅占到30%。在2003年,这个数据还是70%。

写字楼的租金下跌,说明经营活动减退,公司都活不下去了,谁还租场地啊。那么为什么公司都干不下去了呢?说明宏观经济形势在进一步恶化,民间投资和民营企业的经营意向并不强烈。大家觉得没钱可赚,自然也就什么都不干了。去年钱都流到了房地产领域,一方面造成了炒房热,另一方面造成了实业冷,炒房越热地产项目上的越多,要知道地产是要以实业支撑的,如果没有制造业和服务业的这些公司支撑,谁还去租房子办公司?没有公司了,拿什么就业,没有就业了,凭什么在这里买房子安家。这是一条经济链条,千万不能本末倒置。如果民营经济都不干了,那么最后就是委内瑞拉,很多人还在纳闷为什么,一个地下有巨大石油财富的国家,却天天饿肚子,说白了就是国进民退非常严重,委内瑞拉1999年到现在,一共侵占了1400家公司和私人资产。大家都不搞了,全都撤离了。你以为占便宜了,最后发现自己根本就玩不转。现在知道哪有石油,但却不知道哪还有钱。想赊账都找不到对象了。采不出油也就更没有钱。

  最近几年搬离这里的企业,可以列出一条长长的单子。从英特尔、雅虎、奔驰,到惠普、摩托罗拉、默沙东、阿尔斯通……从IT业、制造业到医疗行业,有一些公司搬到望京、亦庄等租金更便宜的区域,还有一些,彻底离开了中国。这一切正在并可能继续发生。

所以千万不要走到这一步,民营经济才是经济的活力所在,而写字楼的租金是民营经济的重要指标,写字楼租金开始下滑了,足以给我们敲响警钟。说明我们增长的发动机正在熄火。前两年还租的起的写字楼,现在租不起了。说明经营质量也在下降,那么员工收入也会受到影响。所以我们才看到上面坚决调控的决心,坚决要打掉资金脱实向虚的趋势,不是他们不想躺在土地上收出让金,而是十分清楚,如果实体经济被破坏了,土地这张床也一并会被打翻。从这点上看,政府的利益从未改变,但做法却已经完全相反。留得青山在不怕没地卖,如果跟委内瑞拉似的青山都没了,即使满地石油卖给谁去。

  这件事的另一面,是排着队等待进入国贸的内资企业。

  这毕竟是北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,繁荣的奶与蜜之地。最顶峰时,这里聚集了超过170家世界500强。每天有超过40万人在这10平方公里左右的地方办公。

  站在国贸桥的十字路口,你仍然可以看到苹果、壳牌、三井住友、汇丰银行的中国办公室,南岸的银泰大厦里有思科和美林,著名的大众、福特、三菱也在附近。如果中关村对标的是硅谷,金融街对标的是华尔街,那么毫无疑问,国贸的野心是成为中国的曼哈顿。

  过去30年,它与进入中国的外企密不可分。80年代末,刚进入中国的英特尔一直蜗在民族饭店里办公,两年后才成为北京第一栋写字楼国际大厦的房客。这栋通体深棕的大楼在略显荒芜的建国门外大街上立了起来,因为像一块巧克力,甜蜜、诱惑,充满异国风情,有了一个好听的名字叫“巧克力大厦”。

  大量的外企飞到东方,开始了他们的掘金之路。他们一路从燕莎、丰联广场、长安俱乐部,升级到赛特大厦、京广中心、国贸……楼群互相竞争,又共同塑造了如今的CBD。

  他们用办公室所在地,直接表达富裕程度。自从普华永道四个大字的霓虹灯挂上了建外大街的大楼,不远处的王府井安永、德勤和毕马威也迅速冠名了自己的办公楼。四大的内部员工间流传着这样一句话,“什么时候这个楼不是我们冠名了,那说明我们最近业务量真的很差了。”

  他们还启蒙了某种新的生活方式。从国贸三期大堂乘电梯到80层只需要40秒,高处视野宽阔,天气晴好时能看到远处的西山起伏。在律所的办公室里,每个女律师至少有3双高度不同的高跟鞋以应对不同的客户。许多公司员工出门坐的是专属的黑色轿车,到机场单程200元,是出租车的2倍。

  在国贸商城的欧洲奢侈品牌店里做销售的Alice回忆起十年前,她接触的客户文化素质高,待人客气。相熟的客户过生日,派人给店里送来生日蛋糕,一年后她们才知道是谁送的。有人家里挂着一墙的名牌包,一年也背不完。那时她觉得这才是奢侈品真正的打开方式。

  如上种种,俱往矣。内资企业挤破头要进的CBD,一些外企却在悄悄撤离。进入国贸30年,从繁盛到开始沉寂,外企正在经历和面对的究竟是什么?

  效益太差,年会干脆取消了

  外企客户对租金更敏感了。这是物业顾问公司第一太平戴维斯的发现,他们感觉外资企业这几年的预算控制变得严格。价钱之外,他们依旧关心环保问题,要求更好的新风系统,更高级的pm2.5过滤。

  内资企业在租金上的阔绰,与外企形成鲜明对比。根据中原地产的数据,如今国贸三期的租金最高已达到了1500元(每平米每月),东边的财富金融中心与环球金融中心的均价是580元,京广中心要价也不低,均价630元。

  高价不影响CBD的火爆,今天有外企退租,第二天就有许多内资企业递申请表进去。他们在资质上也许不如500强,但架不住舍得花钱。CBD的写字楼也吃过亏,前两年许多P2P、小额贷款公司以高额租金入驻并迅速破产,许多受害者去堵门,成了“社会不稳定因素”,如今他们再不欢迎这类公司。

  缩紧的租金预算背后,是部分在华外企不容乐观的经营状况。

缩紧的租金预算背后,是部分在华外企不容乐观的经营状况。图 / 视觉中国

  张勇是一家大型制药企业的经理,近几年,他们公司年会从南非、澳大利亚和新西兰变成了三亚。年会大奖从欧洲双人游,成了最新款iPhoneX。

  制药一直被人们视为利润丰厚的行业,他们云集在CBD:阿斯利康和辉瑞在丰联广场,曾被CCTV评为最佳雇主的诺华在国贸,诺和诺德在环球金融中心租了近万平米。但在今年,他们皆传出了裁员的消息。

  一名药企员工在知乎上写到:每到年会时,看着一个个同事上台领五年长期服务奖,十年长期服务奖,甚至还有二十年的同事。你会突然觉得身为这里的一员,这辈子都不想掉队。然而事情就发生在今年,一个合同到期的同事竟然没有被续约,我们都很吃惊,头一次知道这个“温馨的大家庭”是会抛弃家庭成员的。

  年会一直被员工们认为是企业经营好坏的风向标。这几年,亚马逊(中国)的年会,地点从国贸到了大学的体育场,阳光普照奖从红酒变成橄榄油,再降级成充电宝。去年因为效益太差,年会干脆取消了。

  它正在经历自己的至暗时刻。在亚马逊(中国)工作两年的员工Helen说,亚马逊国内的零售部门近几年持续亏损,辉煌时市场份额有20%,如今降到了可怜的0.6%,“惨得很”。就连一时风头无二的图书领域,去年也亏损了50%。

  另一家备受讨论的跨国互联网公司是LinkedIn,去年夏天,CEO沈博阳离职,LinkedIn中国被微软收购。沈博阳离开后,他们花大力气打造的本土化社交aPP赤兔再也没有更新过了。沈博阳在告别信中写道,“跨国互联网公司在中国举步维艰,在一家成熟的跨国公司内部创业开创一个新的模式更是难上加难。”

  还有更多的坏消息传来。先是跨国巨头希捷宣布关停其全球最大的生产基地苏州工厂。美国科技公司甲骨文被曝裁减200多个北京研发岗位。而通用电气则关闭了上海技术中心。

  在就业市场上,外企再也不是首选了。在亚马逊前员工Iris毕业的2012年,外企管培生还是大家最心仪的岗位之一。那年,包括她在内的几乎所有北京师范大学管理学院的学生都去参加了联合利华的招聘会,但题目太难,没人杀到面试环节。他们当时猜想,“得是校学生会主席才能过吧。”

  外企人力资源机构万宝盛华的雇佣前景调查报告显示,2010年第四季度时,外企的雇佣前景指数是50%以上,到2018 年第一季度,这个数字已降到了9%。

  “热情已经消失了,”一家咨询公司的大中华区董事长在接受采访时说,“这里的外国企业过去对中国感到兴奋,他们相当热心。现在,这里成了一种磨练和战斗。”

  www.3410.com,没特权了,不适应中国市场,残局很残酷

  外企的特权时代,在2008年就结束了。那一年起,北京市公安局不再给外企轿车上特殊的黑色牌照。同年的全国两会,新的《企业所得税法》把内外资企业的企业所得税率统一为25%。在此之前,国内税率为33%,而外资企业可以享受24%或15%的优惠税率。

  统一起跑线的10年里,中国的商业版图已多次重构。中国互联网在移动支付、出行、社交的大潮之中,独角兽频出。而在华外企,仍是我们多年来熟知的四大、律所、众多制造、能源与快消品公司。

  内资企业与外企的竞争是全方位的。律师从外国律所跳到同一栋办公楼的国内律所的事情已相当常见——按照外国律所论资排队的规矩,他们想当上合伙人太难了。在Tara所在的那家英国律所里,某位想成为合伙人的律师去伦敦总部面谈了三次,均以失败告终,他一气之下跳到国内大所,果然如愿。

  人们慢慢发现,外企原来所代表的那种所谓“先进价值观与行事方式”,如果不适应中国的市场,结局会相当残酷。

  比如Fiona的香港老板就认为,客户如果讨价还价,就是对他尊严的侮辱,而客户转头就去了国内的会计事务所。

  比如亚马逊不愿意打广告、搞促销,实诚地把商品价格降低,却发现用户并不买账,因为他们已经习惯打折促销的销售手段。Helen这样形容他们的外国老板,“一开始,他们不清楚本土电商的玩法,后来,他们摸清了,却不愿意去玩,仍旧希望以口碑取胜”。

  比如LinkedIn倾全公司之力做的赤兔app,开发时有员工提出可以设置匿名区,他们觉得太low了,但如今匿名区成了他们的头号竞争对手“脉脉”里最火的栏目之一。

  在经历四年三次换帅、中高层员工纷纷出走之后,宝洁CEO大卫·泰勒终于开始承认错误:“宝洁一直把中国当成一个发展中市场,而实际上中国已成为全世界消费者最挑剔的市场。宝洁公司对消费者需求转向较高端产品的转变毫无准备。”

  市场之外,中国这个巨大经济体的法律与监管政策,也在一定程度上影响了在华外企的未来。

  有时是机遇。中国商务部新闻发言人沈丹阳在最近的新闻发布会上说到:“中国的投资营商环境不会恶化,只会更好。”比如“二胎”政策放开后,众多母婴产品公司有了新的市场。再比如不久前,政府宣布降低数十种进口致癌药的关税,这对制药行业的外企来说是件好事,起码为他们在价格的制定上提供更多空间。

  有时则不然。受访时,特斯拉员工Alan十分骄傲地说起,他丝毫未感觉到外企的衰落,“因为电动车这个领域,全世界压根没有我们的竞品,别说中国了。”但实际上他们入华这几年并不容易,比如完全没有新能源的补贴,初进中国时,也没有电动车牌照。这两年,政策才慢慢开放一些。

  眼下更是特斯拉命运的攸关时刻——特朗普发起了针对中国的贸易摩擦,其中关于中国进口车关税问题,是两国贸易摩擦的焦点之一。“美国汽车的关税问题,对我们现在是个非常敏感的话题,我不能说太多,但关税会决定我们的生死。”

  来自制药企业的张勇早已明白尊重中国政策的重要性。2013年,他的同行,英国制药公司葛兰素史克被爆出多名高管涉嫌严重商业贿赂和涉税犯罪。此后,国家加大了对于跨国药企的监管。现在有专门的行业协会,对药企的工作做各种审计。“销售的工作,在操作方面的灵活性,大大不如从前。”

  “有开人机会时,记得先开我。”

  尽管如此,彻底退出中国的企业仍是极少数。大多数公司都不愿放弃中国这块肥沃丰饶的市场。一些企业把生产线撤到了东南亚,但销售部门仍在中国保留。

  Fiona所在的某四大会计师事务所,把报销部门挪到了佛山,每周她把需要报销的发票放在公司的框子里,由顺丰空运过去。这些工作人员不占编制,与第三方公司签约,这是他们节省成本的方式。

  就在最近,他们的香港老板退休了,新上任的老板是土生土长的中国人。为了让更多员工可以为国内客户服务,这家律师事务所开始鼓励员工考国内的注册会计师。参加一门考试,就给5天假期,考过2门,奖励2000块,考过3门,奖励6000块。

  Tara所在的英国律所也不得不把身段放柔软。原先他们只给一些固定的大企业或国有银行做境外投融资业务,但现在对外投资政策缩紧,有些大国企不再出海,他们也开始给中小型私企做IPO。没办法,要活下去。

  在某些层面,外企响应中国政府的号召,甚至比内资企业更积极。据中共中央组织部发布的数据,截至2016年底,已经有70%的在华外企建立了党组织,比中国非公企业的67.9%还多。

  在外企度过自己青春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。

  在某国外中高端珠宝品牌做一线销售的Alice在等待自己入职满10年的那天。公司会有一个十年奖。拿到这个奖,她就不想再待了。这些年为扩大市场,公司不断推出低端产品线,活下去成了最重要的事情。她也不是唯一抱定离开念头的人。她有同事直接和公司说:“有开人机会时,记得先开我。”

  在亚马逊做了两年运营的Helen决定留下来,与世界首富是同事,是她的优越感来源之一。她的许多同事跳槽去了国内的竞对公司,升职加薪,但她听说在某家公司,如果在9点前下班是需要打报告的。“对于我来说,那样太累了,何必呢?生活很重要的。我还是蛮喜欢亚马逊的外企氛围的,晚上六七点下班,休假就是休假,可以不回邮件,也不会有人打扰你。”

  这是她从小习惯和热爱的生活方式。她上小学时,妈妈在某个知名手机外企工作,单位在光华路的汉威大厦。周末她跟着去加班,觉得公司简直太fancy了。她始终记得擦得一尘不染的玻璃门,同事们优雅的谈吐和衣着,还有圣诞节公司会布置的各种装饰品。她最爱去茶水间吃方糖,因为家里没有。

  在LinkedIn中国制造了赤兔app的那群人,很多都来自一家叫做freewheel的外国互联网公司,如今他们又去了Airbnb中国。这些公司比起中国的互联网企业要更舒服。下午六点下班,极少加班,但工资福利并不比其他企业差。一位员工认为这已经是一种路径依赖,“他们已经习惯外企了,待惯了之后,会更愿意去同一种公司。”

  有的人已选择离开。某国外母婴产品的人力资源高级员工Rebecca去年辞职创业了。20年前,她从缺乏活力、规章死板的医院辞职,来到外企,“国外公司当时最吸引我的是不确定性、新颖性和变化性。”

  20年,她用青春打拼,一路升职,用她的话说,“survive”下来了。“在我这个岗位,做到头了,公司已经不能再带给我新的挑战了。我就想把我的经验应用到其他行业去,指导别人如何获得更好的职场体验。”

  Tara也一直在思考是否要离开。在这间以“养老所”著称的律所里,她每年涨薪一次,出国团建一次,年假十几天。她一直记得当她还是个刚毕业的大学生的时候,从灰扑扑的东北来,第一次踏进国贸的办公楼,就暗下决心拒绝了所有其他工作offer。如今,6年过去了。她不知道未来会怎样。

  她的办公楼不远处,高达528米的中国尊已经封顶。它所在的那块叫中服地块的区域,一共将建成19栋写字楼。其中最快的在今年8月就要交付了。这里将成为国贸CBD的核心区。

  一家房地产咨询公司在一份关于2017年CBD地区写字楼市场的报告中写道:预计本土企业的租赁需求将主要来自第三产业,而外资公司的租赁需求可能进一步缩减。

  这块土地上未来将发生的财富故事,主角应该要换人了。

  (应受访者要求,文中部分人物为化名)

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