来自 www.3410.com 2019-07-13 04:28 的文章
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地王卷土重来 还有谁能阻挡高价?

摘要:2016年是中国 房地产 市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。 与此同时,房企在土地市场疯狂抢地,也催生一波地王潮。 然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价...

12月13日晚,北京市住建委发布公告,曾经创下北京市楼面价纪录的融创农展馆项目正式领取预售许可证,住宅均价跳空走高达到16.5万元/平方米。自此,北京市“限高令”全面解除,高端市场彻底松绑!难得平静的北京市场也告别短暂的平稳,各方力量角逐加剧。

  2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。

16.5万期房预售价获批,谁还能阻挡高价?

  与此同时,房企在土地市场“疯狂抢地”,也催生一波“地王潮”。

北京楼市的顶端到底在哪?农展馆北路8号0304—622地块40套住宅首次入市,住宅平均总价高达4600万,预售单价也一路跳空走高到16.5万/每平米,再创北京单价历史新高!飙高的房价给地产商更加从容的底气,却引发了置业者又一轮恐慌,短暂平静之后,楼市是否又将迎来一场价格狂飙?

  然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”竟然被套了。

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  12月中旬,南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工;而拿地近1年半,曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目,目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地,很多“地王”都处于闲置状态。

北京楼市持续松绑,楼市回暖成定局!

  上海宝山顾村“地王”: 拿地近一年半,开盘时间仍未定

此次融创农展馆项目高价入市不仅刷新了北京市最高单价纪录,同时也代表“限高令”的全面解禁!此举是北京市相关部门首次在政策层面做出对楼市的“托举动作”。

  2016年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

有业内人士分析称:融创农展馆项目获批价格远超预期,这意味着北京市相关部门对高端市场管控进一步松绑。此举必将刺激高端市场,从而带动北京楼市整体上行!楼市回暖已成定局。

  12月27日,每日经济新闻记者在到上述“地王”现场看到,上述项目案名为“央玺”,目前,地块已被围挡包围,围挡内10余座塔吊正在施工。

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  在项目展示中心,记者以购房者身份从一置业顾问处了解到,该项目大约在今年3月左右进场施工。

楼市前景预测:房价走高已成必然!

  目前我们只是开放了展示中心,具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样,现在我们还无法确定。

中国楼市涨跌,一向是由政策、资金、买方市场、卖方市场,多方力量角逐而决定的!当所有条件呈现“一边倒”的趋势时,极容易形成暴涨或暴跌行情!

  该名置业顾问说,

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  明年应该会开盘,但是上半年还是下半年,现在还不好说。

有专家表示:中国的楼市目前以需求支撑为主,之前楼市低迷囤积了大量市场需求,在政策导向缓和之后,被压制的需求极有可能呈现井喷式爆发。而政策和资金层面的利好导向更让卖方市场信心十足,楼市上升通道已经打开!

  每日经济新闻记者注意到,尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米,但根据出让合同,竞得方须配建不低于总建筑面积5%(约0.63万平方米)的保障房,并无偿交给宝山区政府,此外,竞得方还须自持不低于总建筑面积15%(约1.8万平方米)的商品住宅作为租赁住房。这也意味着,扣除保障房和自持物业的面积后,可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。

置业者理智回归,热选高品质京投银泰•公园悦府

  但值得注意的是,目前,央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米,价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。

楼市起伏不定,投资者企图在暴涨之前抢先下手!但是专家提醒大家:不论是自住还是投资,置业者都需要选择住宅品质好、社区商业配套完备、地理位置尚佳的精品住宅!其居住舒适度与投资抗跌性都非普通住宅可比!

  可见,央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价,已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价,在当前严格调控的大背景下,操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”,恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。

京投银泰•公园悦府从今年五月逆势开盘破冰热销开始,一直深受置业者热捧! 究其原因是项目建筑品质高,户型和社区结构设计合理,同时占据8号线地铁上盖地利之便,周边交通、商业、教育等生活配套设施完备。

  2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北,仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米,楼面单价38745元/平方米,溢价率81.03%,近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。

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  时隔近一年半,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者实地走访了该地块。项目现场,地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草,远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍,他大约是近十几天前来到这里,正式施工建设或将从年后开始。

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  “地王”变“闲王”

  在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者发现,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。

  上述14宗未开工“地王”里,举例来看:

  苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;

  2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。

  东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。

  在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

  按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

  “现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

  “开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为,此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金(尤其是现金流)出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。

  “地王”如何解套

  那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?

www.3410.com,  以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生。

  业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。

  安居客房产研究院首席分析师张波告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

  张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

  而对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

  一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。

  12月底,全国土地出让市场风向改变,土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”;南京土地市场降温,两幅土地“流拍”;四川森宇南湖项目160亩地块,因无人报名而“流拍”;武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。

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