来自 www.3410.com 2019-08-16 23:14 的文章
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【www.3410.com】40城土地资金财产调节120余次 楼房

摘要:2016年多地楼市异常火爆,虽然调控政策从去年10月陆续出台,但基于对后市看好,一二线热点城市楼市依然暗流涌动。为稳控房地产市场,继北京今年3月发布认房又认贷调控政策后,新一轮范围更广、力度更严的楼市调控潮开启。从北上广深等一线城市,到南京、杭州...

40城地产调控120余次 楼市调控进入深水区

  2016年多地楼市异常火爆,虽然调控政策从去年10月陆续出台,但基于对后市看好,一二线热点城市楼市依然暗流涌动。为稳控房地产市场,继北京今年3月发布“认房又认贷”调控政策后,新一轮范围更广、力度更严的楼市调控潮开启。从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪周边区域,调控升级成为房地产市场的“主旋律”。据不完全统计,自去年“9·30”调控以来,目前全国有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策160余次。

本报记者 王营 实习生 周圆 北京报道

  《经济参考报》记者梳理发现,北上广深全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至五年。此外以北京为中心,河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采取限购措施,构成环北京限购圈。环上海区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面限购。

楼市调控进入“深水区”

  同策咨询研究部总监张宏伟说,在热点城市严厉调控下,投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移,在“遇涨即调”的调控取向下,将有越来越多的二三四线城市纳入调控范围。

楼市调控正在不断升级。3月30日傍晚,广州再次升级调控政策。截止到目前,全国已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市,已经连续出台多次政策,其中北京短短10天出台了9次房地产相关政策。显然,政府严厉调控的决心一直未动摇。与此相对照的却是,土地市场热度未减。截止到3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿,同比上涨了59.6%。一方面,千亿大房企纷纷表示对拿地的谨慎态度;另一方面,小开发商仍在争抢高价地。在规模化依赖日益严重的房地产业,前者通过并购提升竞争力,后者只能“铤而走险”来博取生机。

  一位热点城市房管部门负责人说,无论在广度还是深度上,这轮房地产调控不是小打小闹,决心和力度都超过以往,体现出地方政府坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念。

截止到3月30日,2017年拿地最多的20大房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿,同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。

  在一些业内人士看来,把去年的“9·30”限购和今年的这一轮楼市调控相比,本轮楼市调控因城施策,更具精准性。

“按说,冰锁商办的市场趋势下,房企拿地也应更加谨慎,但今天3宗商办用地的竞拍依旧激烈。”亚豪市场总监郭毅表示。

  各地政策持续“打补丁”,适时围堵调控漏洞。本轮调控政策涉及信贷、资金、购买资格等方面:对于非户籍人口购房,北上广深均将门槛提高至五年;“假离婚”行不通,北京对于离婚一年以内的房贷申请人,参照二套房信贷政策执行,广州成年单身或离异人士只能限购一套等;对于“商改住”等违规改变土地性质开发建设的行为,北京也出台“限商”政策。

3月26日晚,史上最严商办调控政策出台。新政执行3天时间里,北京商办成交由此前一周2333套销量,跌至仅售3套。

  当前,限价、限售、限商,已成为本轮调控“杀手锏”。北京、南京等多个城市对新建商品住宅给出最高限价,北京规定每平方米超过8万元不能入市,南京最高限价不能超过4.5万元;限售也是本轮调控“新利器”,成都、厦门、广州等20余城市启动限售政策,其中雄安新区周边的白沟限售时间最长,明确房产自登记之日起五年内不得转让。

然而,令业内惊讶的是,如此冰冷的市场并未阻止开发商拿地热情。3月30日,北京出让3宗商办用地,房企抢地依然积极。第一宗朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍被华润招商联合体以22.5亿代价摘得;第二宗朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得;第三宗大兴生物医药基地地块被东亚新华以10.6亿代价摘得。

www.3410.com,  与此同时,环热点城市限购圈加速形成。本轮调控已从一二线热点城市扩展到一些三四线城市区域。除了环京、环沪的一些三四线城市限购后,包括环合肥、环南京等的一些城市也加入限购序列。“这表明一二线热点城市的外溢效应正在逐步放大。”张宏伟说,本轮调控已从一线城市、热点二线城市,扩展到一些三四线城市区域。

不仅是北京,房企在全国范围内抢地都非常积极。中原地产研究中心统计数据显示,截止到3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿,同比上涨了59.6%。从全国看武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿。

  中国指数研究院最新报告分析,相比2016年10月调控主要集中在一线城市和热点二线城市,本轮出台调控政策的城市,则从一二线热点城市扩散到三四线城市。与此同时,这一轮的调控政策也呈现出新的变化,表现为中心城市和周边城市政策同步调控,形成“合力效应”。

3月29日,广州迎来土地拍卖高峰。位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到数十家房产开发商的激烈争夺。其中,时代地产以55437元/平方米的楼面价竞得海珠区广纸轻工地块,总价约20.4亿元,溢价率219%。

  值得注意的是,此次各地因城施策、因区施策,调控日趋精细化。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,本轮调控不仅不同城市之间存在“去库存”和“控房价”双轨并行,即使在同一城市范围内,不同区域也是双轨并行。比如,石家庄、南昌等在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进;在“东热西冷”格局下,广东佛山楼市调控政策也作出区别。

不仅广州,上海土地市场也非常火热。3月29日下午,中海地产以19.55亿元拿下一幅宅地,地块楼面价为3.06万元/平方米。同一天上午,在经过激烈竞投后,上海松江区小昆山镇的2宗宅地,最终也被中海地产以总价20.65亿元、10.7亿元一举拿下。

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北京土拍现场激烈程度也不逊色。3月28日下午,密云和台湖的两宗含自住房地块进行现场竞拍,出让总价共33.4亿元。现场气氛激烈,不到10分钟,举牌次数已经超过50轮。最终,经过71轮举牌,天恒击败其他房企,以15.8亿元总价摘得通州区台湖地块,溢价率39.8%。首创以17.5亿元,并配建7.8万平方米的自住房拿下密云地块。

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上述情况并非个案。中原地产研究中心统计数据显示:截止到3月30日,2017年拿地最多的20大房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿,同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。

调控高压仍然在加码,而这在某种程度上在加大开发商抢地风险。

3月29日上午,住房和城乡建设部在北京召开整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议。北京市住房和城乡建设委员会主任徐贱云代表北京市介绍了房地产调控经验和成果。据徐贱云介绍,目前北京房地产市场预期平稳、理性,下一步将坚决遏制房价上涨势头。住建部表示,北京的房地产调控经验值得各地认真学习。同时指出,加强二手房市场管理是调控当务之急,各地要因地制宜、综合施策,尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为,住建部特别强调必须严厉打击,出头必打。

同日,广州宣布,非户籍人士增城从化限购一套房;新购买的住房取得不动产证满2年后方可转让。青岛市国土资源房管局、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局等三部门3月30日联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》。通知要求:一是在本市范围内购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易;二是市国土资源和房屋管理局等部门《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》确定的差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。

中原地产分析师张大伟也担忧,由于现在土地市场上很明显拿地成本增加, 而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。他认为,巨大的成本压力放大了房企风险;而对于溢价率超过100%的高价地来说更是如此。

张大伟认为,楼市开启调控,多家企业面临压力,特别是在调控城市内拿地多的企业,很可能面临市场全面限价、限购的影响。如果房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,而这些城市调控政策继续重压,这将导致未来销售压力巨大。

中原地产数据统计显示,截止目前,全国已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市,已经连续出台多次政策,其中北京短短10天出台了9次房地产相关政策。显然,政府严厉调控的决心一直未动摇。

易居研究院副院长杨红旭认为,一些企业可能预期过于理想化。“拿这么多地,其实现在面粉和面包价格都差不多了。未来价格要涨30%-50%才能够有合理利润。个人判断,大部分城市可能会先降温,再走平,涨10%左右。”

一些开发商已经意识到拿地风险。

融创中国董事长孙宏斌在接受本报记者采访时表示,房地产行业风险已经很大。其中,地价是最大的问题。而随着调控持续,房价持续上涨的可能性在降低。孙宏斌透露,融创中国已经在去年10月开始停止在公开市场拿地。

万科董事会秘书朱旭表示,过去的一年,尽管房地产市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不利于房地产的健康发展。

“为什么有些地,限价后明明是亏的,等于在没有未来的情况下还有企业抢地?”北京市一家房企高管也非常困惑。

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